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SEGURO COMUNITARIO VS SEGURO DEL HOGAR.

 

 

Tras un siniestro, cualquiera de nosotros queremos que todo se solucione rápido y de una forma sencilla, pero hay veces que las aseguradoras nos aplican exclusiones o limitaciones en las garantías contratadas, que no nos agrada cuando nos toca de cerca.

En el siguiente artículo vamos a ver la forma de aseguramiento más ventajosa que tenemos los clientes a la hora de contratar un seguro de hogar y no duplicar garantías frente a la póliza de la comunidad, y así sentirnos más seguros y protegidos a la hora del siniestro.

A grandes rasgos, en las pólizas multirriesgo de las comunidades podemos distinguir tres modalidades:

PÓLIZA BÁSICA: Entre otras garantías las más importantes a destacar serían la Responsabilidad Civil, Incendio, Daños por Fenómenos Atmosféricos y Asistencia a la Comunidad. Suelen contratarse en comunidades muy antiguas y pendientes de reforma de cañerías y que necesitan cumplir con la exigencia de contratar un seguro de Responsabilidad Civil.

PÓLIZA “INTERMEDIA”: Aquí tendríamos a la mayoría de comunidades e incluirían, además de todo lo incluido en la póliza básica, los daños por rotura de tuberías comunitarias, desatascos, rotura de cristales comunitarios, daños estéticos a elementos comunes, etc.,. Éstas son las pólizas que más se comercializan, ya que relación calidad precio son las que más encajan con las necesidades de los asegurados, y por lo tanto en las que nos vamos a centrar en hacer el estudio.

PÓLIZAS “PREMIUM”: En este tipo de pólizas tendríamos tanto los daños privativos (los de cada departamento) como los comunitarios, tanto en daños por agua, incendio, estéticos comunitarios y privativos (con exclusiones y límites), avería de maquinaria, etc. Con esta modalidad también tenemos que tener mucho cuidado porque aunque estén los daños por agua cubiertos no significa que todas las garantías nos cubran todo lo relacionado con la vivienda privativa como en un seguro del hogar.

Si en tu comunidad tienes una póliza contratada te interesará saber lo siguiente;

En cuanto a asegurar el Continente (partes fijas de la vivienda) en primer lugar, debemos comprobar que éste está correctamente calculado en el seguro comunitario y que se va regularizando año a año, para no encontrarnos con el temido Infraseguro (asegurar el riesgo por menos de valor que le corresponde y cuando llega el siniestro la indemnización se ve mermada). Si todo es correcto, el continente en nuestro seguro del hogar lo debemos contratar a Primer Riesgo. Esto significa que en vez de asegurar la vivienda por el valor total de la vivienda lo aseguraremos por una  cantidad menor de dinero, que es lo que nos cubrirá el seguro en caso de siniestro.

  • ¿Pero porque tengo que asegurarlo si ya lo tengo por la póliza de Comunidad?
  • Porque no todos los siniestros que afectan al continente están cubiertos por la póliza de comunidad ni entran en concurrencia con el seguro del 
  • hogar.

Otro de los factores a tener en cuenta son las ventajas de asegurar las viviendas o locales en la misma aseguradora que está el seguro de la comunidad, ya que en caso de siniestro que intervengan dos garantías cubiertas en ambas pólizas la compañía lo resuelve sin quebraderos de cabeza para el asegurado. Cuando existen dos pólizas que cubren el mismo riesgo, la aseguradora que recibe el parte de siniestro abona al asegurado la indemnización correspondiente y a continuación reclama frente a la aseguradora que no ha hecho frente al daño del bien asegurado.

En términos aseguradores esto se denomina concurrencia de seguros, y se recoge en el Art. 32 de la Ley de Contrato de Seguros. Uno de los  párrafos de esta Ley dice lo siguiente;

“… Los aseguradores contribuirán al abono de la indemnización en proporción a la propia suma asegurada, sin que pueda superarse la cuantía del daño.

 Dentro de este límite el asegurado puede pedir a cada asegurador la indemnización debida, según el respectivo contrato. El asegurador que ha pagado una cantidad superior a la que proporcionalmente le corresponda podrá repetir contra el resto de los aseguradores… “

Y por último, hay que tener en cuenta la valoración del contenido de cada vivienda y hacerse esta reflexión; en el caso que mi casa se destruyera totalmente… ¿Cuánto me costaría volver tener todo lo que hay en mi casa? Y la respuesta a esa pregunta os dará la solución.

Después de valorar y encontrar el seguro que más se ajusta a nuestras necesidades, es interesante ver que para sentirnos siempre protegidos y tranquilos, lo mejor es tener a un profesional que sepa guardar por nuestros bienes, que esté al corriente de las novedades de los mercados y que le podamos depositar nuestra confianza.

Aunque hay muchas compañías, sitios webs, bancos que vendan seguros, en Fincas Egeda apostamos por el trato humano y los profesionales cualificados como son los Corredores de Seguros, que están en constante formación y actúan con total independencia de las compañías de seguros, el resto de canales por donde se puede contratar un seguro no te ofrecen tanta transparencia.

La calidad de un servicio está en la formación de quien lo ofrece.

 

MODIFICACION ZONAS COMUNES COMUNIDAD. MAYORIAS CUALIFICADAS.

Como propietario puede verse en la situación de que su finca, a pesar de tener una zona común espaciosa y grande, no alberga ningún elemento o zona común de su interés como podría ser una piscina, una pista de pádel, un gimnasio, zona infantil, etc… es entonces cuando pensamos y ¿por qué no?, pero la pregunta necesaria y más importante que se nos viene a la mente es: ¿cómo puedo conseguir modificar mi zona común?, ¿qué pasos debo dar?, ¿puede hacerse?.

Desde Fincas Egeda aconsejamos que ese deseo sea compartido por más propietarios, ya que ese apoyo os servirá en el camino hacia la consecución final del objetivo. No obstante, cualquier propietario de forma individual puede lanzarse a la “aventura” de intentar modificar su zona común o alterar los elementos comunes. A partir de aquí hay que tener varios puntos a tener en cuenta:

1.- Que los elementos comunes o zona común a modificar (un espacio vacío, unas jardineras, etc…) no quede prohibido su modificación en los estatutos de la Comunidad. De ser así, necesitaríamos primero una modificación estatutaria y para ello se requiere unanimidad de acuerdo (algo muy improbable de conseguir en una Comunidad).

2.- Si lo estatutos no prohíben la alteración de determinadas zonas o elementos comunes, entonces debemos solicitar al Presidente o Junta de Gobierno de la Comunidad que en la convocatoria de la próxima Junta de propietarios vaya nuestra petición (ya sea individual o en representación de un grupo de propietarios). Por ejemplo, si queremos transformar una zona común en una piscina, el punto debería ser algo así:

“PROPUESTA ALTERACION ELEMENTOS COMUNES (JARDINERAS ZONA CENTRAL) PARA PROYECTO DE INSTALACIÓN DE PISCINA”.

Es muy importante que el punto explique claramente lo que se va a proponer y a votar, no dando margen a equivocación por parte de ningún propietario.

3.- Una vez en la Junta de propietarios hemos de explicar nuestra idea, aclarando la ubicación y las zonas comunes a modificar o alterar. A partir de ahí y una vez debatida en Junta de propietarios la propuesta se debe someter a votación, siendo necesaria para la alteración de una zona común una mayoría cualificada de 3/5 partes. Cómo se calcula esta mayoría legal, es lo que vamos a explicar con el siguiente ejemplo:

Imaginemos una Comunidad con 150 propietarios en la que se obtuvo la siguiente votación:

* 60  propietarios votaron a favor explícitamente del proyecto de la piscina (a favor de alterar la zona común).

* 30 propietarios votaron en contra explícitamente de la piscina (en contra de alterar la zona común).

* 20 propietarios votaron abstenerse. Estos votos se restan del conteo total.

* 40 propietarios no se pronunciaron (ni en la Junta de propietarios, ni en el mes siguiente al envió del acta donde pueden manifestar su voto) por lo que se añaden/adhieren a la decisión de la mayoría.

Dado que para alcanzar el acuerdo necesitamos 3/5 partes de  130  votos (150 propiedades – 20 propiedades que se abstienen), lo que necesitamos para que salga adelante son 78 votos. Dado que tenemos 60 a favor y 30 en contra, y dado que los que no se pronuncian se añaden a la votación de la mayoría (ver sentencia del Tribunal Supremo de 16/12/2008), la suma resultante queda en 60 + 40= 100 votos, por lo que se alcanzaría el acuerdo con las mayorías necesarias para la modificación de elementos comunes e instalación de una piscina.

 A continuación dejamos sentencia que hace referencia a la sentencia del Tribunal Supremo mencionada en el ejemplo:

 

SP/SENT/802189

AP Guadalajara, Sec. 1.ª, 280/2014, de 16 de diciembre

Recurso 204/2014. Ponente: MANUEL EDUARDO REGALADO VALDES.

EXTRACTOS

Se computó el voto del comunero como favorable al no mostrar su disidencia en el plazo legalmente previsto 

“… En relación con dicha norma y sus consecuencias señala el Tribunal Supremo en la conocida sentencia de 16 de diciembre de 2008 , que ese precepto determina que ” (…) la no manifestación de disconformidad únicamente produce sus efectos, a tenor de la previsión expresa de la ley, en relación con el cálculo  de las mayorías cualificadas al efecto de computar como favorable el voto omitido”, de modo que “se atribuye a la no manifestación de disconformidad en el plazo establecido la formación de la mayoría necesaria y el consiguiente nacimiento del carácter obligatorio del acuerdo, al igual que sucede con los adoptados por mayoría conforme a los siguientes apartados, pero no la supresión de la facultad de solicitar su anulación por unos u otros propietarios si concurren los requisitos para ello, pues resulta evidente que el carácter obligatorio y la consiguiente ejecutividad de un acuerdo no impiden su impugnación durante el plazo establecido por la ley”.

Por todo lo anterior en su conjunto considerado en la medida que el juzgador no ha negado legitimación a los comuneros ausentes para impugnar los acuerdos, limitándose a computar su voto como favorable al no mostrar su disidencia en el plazo legalmente previsto, entendemos que ha aplicado correctamente los artículos que el apelante denuncia como infringidos. …”

 

4.- Para la mayoría cualificada de 3/5 partes necesaria para la aprobación de la zona o elemento común, hay que tomar de referencia el articulo 17.4. de la Ley de la Propiedad Horizontal, que dice lo siguiente:

“Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes , el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.”

De este artículo es importante destacar las mayorías cualificadas necesarias para instalaciones no necesarias (o bienes de lujo, que es como lo llamamos en Fincas Egeda) como pueda ser una piscina o pista de pádel, que ya hemos explicado y ejemplarizado en el punto anterior. Pero hay que destacar también del artículo que esos bienes de lujo o instalaciones no necesarias, no pueden imponerse su coste a los propietarios disidentes del acuerdo cuando exceda su importe en tres mensualidades de cuotas. Desde Fincas Egeda aconsejamos, además del respeto absoluto a la ley, que para que esa nueva instalación o bien de lujo no se convierta en un auténtico conflicto comunitario se exima del pago a los disidentes o a los que no están ni a favor o en contra del acuerdo, para de esta forma facilitar el acuerdo (de esta manera se producen más abstenciones o propietarios que no se pronuncian en lo referente a la modificación de la zona común dado que no les afecta económicamente, por lo que es más fácil llegar a las mayorías cualificadas).

Desde Fincas Egeda consideramos que la mejor opción es repartir el gasto inicial de esa nueva instalación entre los propietarios que están a favor de la misma, dado que por ley en cualquier momento un propietario disidente puede cambiar de opinión y añadirse a posteriori al uso de la instalación (previo pago de los costes iniciales de la obra + IPC de los años transcurridos), por lo que consideramos que la diplomacia es en este caso más constructiva o resolutiva para llevar adelante el acuerdo, que la imposición de los costes a los disidentes (siempre que estos se puedan imponer, articulo  17.4 Lphz).

Si hemos superado estos laberintos legales y tenemos las mayorías cualificadas necesarias, estamos listos para iniciar el proceso de búsqueda de proyectos y presupuestos de nuestra piscina, pista de pádel, zona de juegos, jardines, etc…  Es importante siempre consultar a los organismos públicos pertinentes previamente a la realización de estas obras para que no haya ningún problema al inicio o desarrollo de las mismas.

 

Desde Fincas Egeda esperamos haberos ayudado a clarificar el camino a recorrer hacia esos pequeños sueños que como propietarios todos podemos tener un día, ¿Quién no se imagina echando una partida de pádel o dándose un baño en la piscina de tu edificio después de volver del trabajo?.

Como dice el refrán: “Los locos abren los caminos que más tarde recorren los sabios.

Irregularidades en materia de Propiedad Horizontal en último capítulo de “La que se Avecina”

qv8yjrep_400x400La que se avecina es una serie española líder de audiencia los lunes por la noche, que se emite en Telecinco y que versa sobre las relaciones de convivencia entre los vecinos de una Comunidad de Propietarios a través de historias y situaciones algo surrealistas. El pasado lunes 17 de Octubre emitió su capítulo número 120, correspondiente a su novena temporada, titulado “Una secesión, una sub-piña y superchochete contra el capitán salami” y que se puede visualizar aquí en la plataforma online de Telecinco Mitele.

En el mencionado capitulo, aparte de las típicas locuras y risas a las que nos tienen acostumbrados los vecinos de Mirador de Montepinar, debido a la alta morosidad de los propietarios deciden contratar a un Administrador de Fincas. Desde Fincas Egeda, para no confundir la realidad con la ficción, os señalamos algunas de las irregularidades jurídicas en materia de Propiedad Horizontal y Protección de Datos que se pudieron ver el pasado lunes:

  • Exponer la cara y las cantidades de los morosos en las zonas comunes: como ya hemos comentado en un anterior artículo de nuestro blog, en virtud del art. 10 de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal, no se puede exponer en las zonas comunes la morosidad que tienen los propietarios con la Comunidad, puesto que se entiende que es un dato de carácter privado y al exponerlo en las zonas comunes lo estamos haciendo accesible a cualquier persona que acceda a la finca. Por ello, la “forma de presión” que les propone el Administrador de Fincas a la Comunidad daría pie a que Antonio Recio, Nines o Amador pudieran demandar a la Comunidad por una infracción grave en materia de Protección de Datos y pudiendo acarrear a la Comunidad multas de 40.001 a 300.000 euros (art. 45.2 LOPD).

 

  • Prohibición a los morosos de usar cualquier servicio de la Comunidad: la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, ni ninguna normativa aplicable a las Comunidades de Propietarios recogen que sea posible privar a un propietario que no está al corriente de pago de servicios comunes. Sin embargo, sí que existe diversa jurisprudencia al respecto toda ella en el mismo sentido: no se puede privar a un propietario moroso de un servicio de la Comunidad. Por lo tanto, ante el bloqueo del ascensor poniéndole una llave que solo tienen los propietarios al corriente de pago, Doña Fina podría haber demandado a la Comunidad y hubiera ganado este contencioso. Igualmente, Amador también podría demandar a la Comunidad por modificar el código del mando de entrada al garaje y no facilitarle un mando nuevo.

    Al respecto cabe destacar que existe una posibilidad que se ha dado en la práctica, y es que dicha prohibición aparezca en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios. La Dirección General de los Registros y del Notariado en 2012 admitió unos Estatutos que determinaban que cualquier propietario que no estuviera al corriente de pago con los gastos de la piscina tendría prohibido su uso. Ahora bien, la DGRN apuntaba que la respuesta no sería la misma si lo que se prohibiera fueran servicios esenciales como acceder a la finca, al garaje, etc.

 

  • El inquilino es obligado subsidiario del impago de las cuotas de la Comunidad: es habitual que los arrendadores incluyan en el contrato privado de alquiler que el inquilino corre con los gastos de la Comunidad. Ni aunque dicho contrato privado este elevado a escritura pública, la Comunidad siempre se dirigirá al propietario, que es quien el art. 9.1.e) LPH determina que es el obligado al pago con arreglo a su cuota de participación. Por lo tanto, Amador en ningún momento es responsable del impago por parte Edurne Berrikaetxebarria, la propietaria de su vivienda, y no puede responder ante las medidas de coacción por parte de la Comunidad.

 

  • El conserje no puede atender de ninguna forma a los propietarios impagados: el conserje, personal de mantenimiento o controlador de accesos es un servicio más de la Comunidad, y tal y como hemos comentado en el punto 2 de este artículo, su prohibición sería totalmente ilegal y recurrible ante los tribunales. Cuestión distinta, y de difícil respuesta, sería que esto estuviera dispuesto en los estatutos de la Comunidad. Por lo tanto, Coque no debería hacer caso de las imposiciones de la Comunidad y debería atender a todos los propietarios sin valorar su situación al corriente de pago.

t06xc06-sablazo-ultimatum-autos-locos_mdsvid20121105_0137_3Este es nuestro análisis respecto de las medidas de presión que el Administrador que la Comunidad contrata en este capítulo les propone. Sin embargo, una serie como la que se avecina, con más de 100 capítulos y con miles de historias surrealistas, puede tener muchas más lagunas en materia de Propiedad Horizontal. Por ello, desde Fincas Egeda os invitamos a que busquéis alguna más y las comentéis o nos preguntéis en nuestras redes sociales.

Navidad en las Comunidades de Propietarios

Con las fiestas navideñas a la vuelta de la esquina en Fincas Egeda hemos querido realizar un breve artículo mencionando aquellas situaciones que nos podemos encontrar en nuestras Comunidades de Propietarios estas fechas.

La Navidad se hace notar cada vez más pronto (desde primeros de Noviembre), lo que conlleva a que las calles se llenen de luces y adornos, que los comercios se decoren en consonancia, etc. Si bien es cierto que es una acción en desuso, es cierto que podemos encontrarnos con que en algunas Comunidades se decoran las zonas comunes, se obsequia al personal (principalmente porteros) con cestas de Navidad, y todo ello, a cargo de la Comunidad. Ante tal hecho, ¿pueden hacer algo aquellos propietarios que por motivos religiosos, morales o simplemente económicos, se opongan?

Legalmente, es una actividad permitida puesto que no parece papa noel grande“inadecuada” en los términos del art. 9.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal, salvo que sea algo desproporcionado (por ejemplo un árbol de navidad gigante con miles de adornos en las zonas comunes o una cesta de 2.000 euros para el conserje), extravagante (por ejemplo un Papa Noel gigante en el patio de luces) o que por algún motivo tal actividad esté prohibida en la normativa de la Comunidad. Del mismo modo hemos de utilizar el sentido común y la coherencia, y no colocar elementos que alteren la seguridad de ningún vecino (por ejemplo, el típico Papa Noel subiendo una escalera que se coloca en las ventanas, facilitando así que personas ajenas a la Comunidad puedan entrar sin problema).

En cualquier caso, y para evitar problemas con aquellos propietarios no tan participes de estas fechas, lo ideal es que estos gastos comunes derivados de las fiestas navideñas sean o bien acordados en Junta de Propietarios (con la mayoría simple del art. 17.7 LPH) o bien queden delimitados en la normativa interna (Estatutos y/o Reglamento de Régimen Interno) de la Comunidad.

Otro elemento clave de la navidad son las fiestas: Nochebuena, Navidad, Nochevieja, Año nuevo (si alguien tiene fuerzas tras Nochevieja), Reyes, etc. Las ganas de disfrutar, de cantar villancicos, familiares que hace mucho tiempo que no vemos y el alcohol pueden ser un cóctel que derive en ruidos molestos para los vecinos. Esto en principio, al tratarse de un hecho aislado, no debería generar un problema para la Comunidad. Ahora bien, imaginen por ejemplo una vivienda o un local que, año tras año, celebra macrofiestas en Nochebuena, Navidad, Nochevieja, etc. Este caso podría incluirse entre las “actividades molestas” que menciona el art. 7.2 LPH, prohibidas tanto para propietarios como ocupantes de una vivienda. Ante las mismas, lo que nos indica el texto legal es que el Presidente de la Comunidad, de oficio o a instancia de otro vecino, requiera la cena-navidad--644x362cesación de tal actividad, bajo apercibimiento de acciones judiciales. Si hace caso omiso, en Fincas Egeda aconsejamos que se ponga de inmediato la situación en conocimiento del Administrador de Fincas, para que éste proceda en consecuencia, pudiendo llegar incluso si es necesario a la vía judicial.

Desde Fincas Egeda os aconsejamos que no olvidéis el contexto en el que nos encontramos, siendo algo más laxos con los horarios de descanso y los niveles de ruido en fechas concretas. De igual modo aconsejamos a la contraparte que pese a las fechas que son mantengamos valores importantes como es el respeto a nuestros vecinos.

Sin más, aprovechamos estas líneas para desearos desde Fincas Egeda unas felices fiestas y un prospero y feliz año 2016.

ESTACIONAMIENTO IRREGULAR EN GARAJE COMUNITARIO

Bajamos al garaje a por nuestro coche y tenemos que ir esquivando motos cual obstáculo para llegar a él. O bien, somos motoristas pero ya tenemos coche y no queremos dejar a nuestra pequeña a la intemperie. Por ello, aprovechamos ese rincón de ahí del garaje que nadie utiliza para guardarla bajo techo.

Estas dos situaciones son parte del día a día de una Comunidad de Propietarios con garaje. Sin embargo, hemos de diferenciar distintas situaciones ante las que nos podemos encontrar:

SITUACIÓN 1. Almacenar en la plaza de garaje enseres privados (trastos) sin sobrepasar los límites establecidos. En esta situación no estaremos invadiendo ninguna propiedad ajena ni ninguna propiedad común. Estamos en nuestra parcela de garaje y podemos hacer en ella lo que queramos. O eso creemos. En Fincas Egeda, ante está situación, aconsejamos leer antes los Estatutos o el Reglamento de Régimen Interno de nuestra Comunidad, pues es habitual que se disponga en dichos escritos que el garaje es un espacio para almacenamiento de vehículos (por lo que fuera el viejo sofá o ese armario que no queremos tirar).

Si nada dispone nuestros Estatutos o Reglamento de Régimen Interno, en principio podemos colocar estos enseres en dicho espacio. Y decimos en principio.

SITUACIÓN 2. Aparcar en una plaza más de 1 vehículo sin sobrepasar los limitesSin título establecidos. En este caso (o en el anterior que ponemos trastos en nuestra plaza de garaje), lo que estamos haciendo es agravar los riesgos normales de una plaza de parking. Lo normal, si no se especifica lo contrario, es que el Seguro Comunitario tan solo evalúe el riesgo teniendo en cuenta que va a haber un vehículo por plaza de garaje. Si hay más de uno o tenemos trastos allí, y por una fatalidad del
destino estos elementos adicionales provocan un siniestro, lo normal será que la Compañía Aseguradora decline hacer frente a dicha responsabilidad por no haberle notificado esta alteración. Ello es así debido a que habitualmente los Seguros otorgan cobertura atendiendo al número de vehículos que van a ser estacionados, y no a los metros cuadrados de superficie del garaje. Obviamente, lo correcto si se quieren aparcar más de un vehículo por plaza es notificar a la Compañía Aseguradora, la cual ampliara el capital asegurado y el riesgo (con el aumento de prima que corresponda).

SITUACIÓN 3. Aparcar en una plaza más de 1 vehículo invadiendo una plaza vecina. Aparte del aumento del riesgo comentado en la situación anterior, en este caso hablamos de un conflicto entre propietarios que, en principio, no afecta a la Comunidad y debe resolverse entre ellos. Es lógico que si no existe ningún permiso por parte de la plaza invadida, el invasor deba cesar sus actividades, pero es posible que entre las partes pacten esta invasión de forma amistosa.

SITUACIÓN 4. Aparcar en una plaza más de 1 vehículo invadiendo una zona común. En esta situación la cosa ya se empieza a poner tensa. Además de incrementar el riesgo existente en el garaje, estamos invadiendo una zona común. De forma genérica y categórica, las zonas comunes no pueden ser invadidas por ningún propietario, salvo acuerdo expreso en Junta de Propietarios. Dado que una decisión como ésta implicaría una alteración del titulo constitutivo o de los Estatutos de la Comunidad, para adoptarla sería necesaria la unanimidad del art. 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal.

En la práctica, en Fincas Egeda no vemos correcto que se cuestione a un propietario que sobrepasa un par de centímetros su plaza. Del mismo modo, tampoco compartimos que se invada de forma excesiva el carril por donde circulan los vehículos, por el peligro que ello conlleva. Por todo ello, aconsejamos a nuestras Comunidades que acuerden en Junta de Propietarios la distancia máxima que un vehículo  puede sobrepasar una zona común.

SITUACIÓN 5. Aparcar un vehículo en una zona común. Siguiendo el hilo de las anteriores situaciones, partimos de la base de que haciendo esto incrementamos el riesgo y de que una zona común no puede ser invadida por ningún propietario. Pero, en la práctica, es común pensar que no pasa nada por poner mi moto en esa esquina, no voy a molestar a nadie haciendo ello. Pero, ¿Qué pasa cuando después de 3 meses aparcando mi moto en esa esquina, llego un día y hay otra moto ocupándola? O, aplicando la misma lógica de que no pasa nada, ¿Por qué no podría otro propietario poner un sofá en una esquina del zaguán, donde no molesta a nadie más que visualmente?

Como veis, en la práctica podemos pensar que no pasa nada pero el Sin título2tiempo acaba dándonos la razón. Una Comunidad no puede convertirse en un juego de pillos donde el que primero llega pone su moto en la zona común. Ello por no mencionar el peligro que puede ser el colocar la moto en una zona común donde dificulte el acceso a un extintor o una salida de emergencia.

Desde Fincas Egeda os aconsejamos que, en primer lugar, quede claro para todos los propietarios que está prohibido ocupar una zona común (aunque sea una esquina abandonada), y en segundo lugar, que se den soluciones alternativas para que aquellos que tienen coche y moto puedan aparcar ambos en el garaje, como por ejemplo aparcar ambos en la misma plaza pero delimitando el máximo que se puede invadir la zona común e informando al seguro comunitario del aumento del riesgo. De este modo os evitareis uno de los conflictos vecinales más comunes.

¿Qué hacer si un vecino incumple? ¿Cuáles son los pasos a seguir si un propietario invade de forma excesiva una zona común o directamente aparca en una zona común? Una de las primeras cosas que se nos puede venir a la mente es que la Comunidad sancione a ese propietario por estacionar donde no debe. Pero ello es imposible, pues una Comunidad de Propietarios ni ex lege ni por vía jurisprudencial tiene capacidad sancionadora. Del mismo modo también podríamos pensar en llamar a la grúa municipal para que retire el vehículo. Sin embargo, de nuevo ello tiene el inconveniente legal de que no es competencia de la grúa entrar en propiedades privadas para retirar vehículos mal estacionados.

Una solución viable sería la acción de cesación del art. 7.2 LPH, cumplimiento con los requisitos establecidos en la ley. También se podría acudir a una grúa privada. Para ello, se tendría que acordar en Junta que si alguien invadiera una zona común, el Presidente o el Administrador pueden llamar a la empresa privada X (elegida en Junta) para que retire el vehículo y lo deje en la vía publica debidamente aparcado. En tales casos, el coste de dicha grúa privada debería ser cargado en la cuenta del propietario que ha originado dicho coste.

 

 

MOROSIDAD ZONAS COMUNES

¿es legal hacer público en zonas comunes un listado de PROPIETARIOS morosos con la comunidad?

A pesar de los famosos “brotes verdes”, aun hoy muchas familias españolas atraviesan por serias dificultades económicas. Según estudios, una de las primeras obligaciones económicas incumplidas son las cuotas comunitarias, básicamente por la falta de consecuencias negativas a corto plazo que determina la legislación aplicable.

Cuando se realiza una convocatoria para Junta General Ordinaria o Extraordinaria, el art. 16.2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, especifica que la Convocatoria de las Juntas “contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2”.

buzonesEs práctica habitual en las Comunidades exponer esta convocatoria, junto con la relación de propietarios morosos, en las zonas comunes o en el tablón de anuncios de la Comunidad para que todos los vecinos tengan presente que a tal fecha hay convocada una Junta de Propietarios. Pero, si lo hacemos así, estaríamos violando el art. 10 de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal al violar el deber de secreto que la Comunidad tiene como Responsable de Fichero de los datos de carácter personal de la cual es titular de fichero. Y es que si a dichas zonas comunes o tablón solo accedieran las integrantes de la Comunidad de Propietarios, no habría ningún problema en saber que tal vivienda o tal propietario deben una cantidad de dinero, pero es obvio que cualquier tercero que acceda a las instalaciones de la Comunidad podría acceder a tal información.

Por ello, en Fincas Egeda siempre aconsejamos al Presidente de turno que cuando coloque en las zonas comunes una convocatoria, elimine el listado de propietarios que no están al corriente con la Comunidad. No obstante, si se quiere exponer en zona común la lista de morosos, existe un cauce legal. Previamente se ha de intentar localizar a los vecinos con cuotas pendientes para hacerles llegar la Convocatoria de la Junta con el fin de que sepan que no podrán votar en la misma (art. 15.2 LPH). Ello deviene de lo expuesto en el art. 9.1.h) LPH:

Artículo 9

    1. Son obligaciones de cada propietario:

h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entender realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

Por tanto, o el presidente o el Administrador, promotores de la junta, deberán intentar notificar la Convocatoria en el domicilio que el propietario le hiciera constar a efectos de notificaciones; en defecto de ello, intentar notificar a la persona que hubiera en la propiedad de la Comunidad; y en defecto de esto último será él único caso en que será posible publicar la morosidad de un propietario sin problemas en el tablón de la Comunidad o lugar visible.

Ahora bien, para violar un derecho fundamental como el derecho a la intimidad (art. 18.1 CE) que se protege en la LOPD, será necesario acreditar que se ha intentado fehacientemente realizar la notificación y que esta ha sido frustrada. Por ello, la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD) exige habitualmente que se haya intentado notificar mediante burofax o equivalente.

No obstante, está morosidad no podrá estar expuesta por tiempo indefinido, sino que dado que pasados tres días ya producirá plenos efectos jurídicos (se entenderá realizada la comunicación) entonces se debe retirar, pues el fin no es hacer escarnio público, sino informar.

tablonPara paliar los efectos negativos sobre los derechos de protección de datos que tienen los propietarios morosos, la AEPD aconseja que estos tablones estén cerrados con llave, de la cual debe ser depositario el Presidente y/o Administrador o persona designada al efecto exclusivamente. Con ello evitamos el efecto expansivo que supondría que un tercero pudiera sacar esta información de forma fáctica fuera de las instalaciones de la Comunidad.





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“Estamos abiertos los 12 meses del año, siempre al servicio de nuestros clientes”


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