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ALTERACIÓN DE LA ESTÉTICA EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

 

 

Formar parte de una comunidad de propietarios tiene, como todo, ventajas y desventajas.

Por una lado, resulta más liviano asumir ciertos gastos de conservación, mantenimiento e incluso mejoras que, dado que uno forma parte de un todo (lo que la Ley de Propiedad Horizontal llama cuota de participación), le permite no tener que afrontar el pago integral de la reforma u obra, pagando solamente la parte que le corresponda a su propiedad en cuanto al porcentaje de participación en los gastos comunes. Es decir, que si la obra de arreglar por ejemplo un tejado que, de ser de un único propietario, tendría que asumir éste íntegramente (a no ser que un alma caritativa quiera participar en el coste de la obra); en el caso de tratarse del tejado de una comunidad de propietarios, su reparación correrá a cargo de la totalidad de los codueños que, seguramente en comparación con el caso anterior, terminarán pagando por dicha obra bastante menos (por el simple hecho de ser más a repartir).

Además, a día de hoy, y sobre todo en comunidades de reciente construcción, formar parte de una comunidad de propietarios, da acceso a la posibilidad de disponer de ciertos servicios que, para poder contar con ellos en una propiedad privada, habría que hacer, de manera individual, una gran inversión (además del coste añadido de su mantenimiento). Este es el caso de comunidades denominadas residenciales, que disponen de piscina, pista de tenis o de pádel o incluso gimnasio, a los que sus codueños tienen acceso de forma ilimitada y cuyo mantenimiento asumen entre todos, permitiendo que una familia media sea “propietaria” de servicios que antes eran considerados de lujo.

Pero no todo va a ser ventajas. Formar parte de una comunidad de propietarios, obliga a sus codueños a respetar ciertas normas establecidas, que obligan por ejemplo, al mantenimiento de una estética común.

Hay muchas comunidades que ya en sus propios Estatutos, prevén normas y requisitos de obligado cumplimiento por los copropietarios, a la hora de elegir, por ejemplo el modelo de un toldo, o del perfil de las ventanas, o simplemente ubicar el compresor del aparato de aire acondicionado que pretende instalar en su vivienda. El establecimiento de estas normas de régimen interno facilita que aquellos propietarios interesados en llevar a cabo este tipo de instalaciones, puedan hacerlo sin tener que comunicar previamente sus intenciones al resto de la comunidad y recabar su autorización.

Pero no siempre es así. No todas las “ideas” de los copropietarios están plasmadas en sus estatutos. Para otras modificaciones no contempladas en la normativa comunitaria, la ley prevé distintos pasos a dar antes de llevar a cabo la modificación de la estética de un elemento común.  

En primer lugar hay que acudir al art. 396 del Código Civil, que determina cuales son los elementos considerados comunes de un edificio de viviendas: […los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles…].

Además, en este mismo artículo se indica: […Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados].

Una vez claras las partes del edificio consideradas como elementos comunes por esta norma de rango superior, habrá que acudir a lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal, donde, en su artículo 10.3 se establece como mayoría necesaria la de 3/5 partes de los propietarios, que a su vez sumen las 3/5 partes de las cuotas de participación, para el planteamiento y aceptación de cualquier tipo de modificación llevada a cabo en un elemento común al edificio. Explicado de un modo más cotidiano, lo que este artículo viene a decir en cuanto al mantenimiento de la estética de un edificio es que, para poder llevar a cabo cualquier modificación por la que se vea afectado cualquiera de los elementos comunes anteriormente detallados, es necesaria el previo planteamiento de la propuesta en una Junta de propietarios,  quedando ésta aprobada por una mayoría cualificada de los mismos.

Una vez obtenida esa mayoría necesaria, y plasmado el acuerdo comunitario en el Libro de Actas, quedarás facultado para llevar a cabo la obra deseada.

Por último, claro está, hemos de recordar que, la propuesta realizada ha de cumplir con la legalidad normativa, tanto municipal como estatal, puesto que de nada sirve que tu comunidad te autorice, si tu propuesta incumple dichas normativas. Véase el siguiente artículo del periódico el país:

https://elpais.com/politica/2018/03/01/actualidad/1519927107_998468.html

 

 





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