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IMPUGNACIÓN DE ACUERDOS COMUNITARIOS

ACUERDOS COMUNITARIOS Y SU IMPUGNACIÓN

Aunque en una Comunidad de propietarios idílica, todos los acuerdos se tomarían por unanimidad, tanto Usted como nosotros sabemos que, si ya es difícil lograr el consenso dentro de una familia, todavía lo es más dentro de una Comunidad, muchas veces formada por vecinos con criterios y voluntades totalmente dispares.

Por ello, el legislador, con el fin de establecer unas pautas y normas para la toma de decisiones dentro de una Comunidad, recoge en la Ley de Propiedad Horizontal las mayorías requeridas según el tipo de acuerdo que se pretende adoptar.

Así pues, para aquellos acuerdos que modifican el título constitutivo o los estatutos, o que pretendan la sobreedificación, subedificación o cualquier tipo de alteración estructural que afecte al título, se establece como necesaria la unanimidad de los propietarios.

En aquellos casos en que se platee la creación o supresión de servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios de interés general, innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras, así como para el arrendamiento de elementos comunes (véase alquiler vivienda portería) , la mayoría exigible sería de 3/5 de los propietarios.

Por último, para el resto de acuerdos, incluida tras la última modificación de la Ley de Propiedad Horizontal, la supresión de barreras arquitectónicas, únicamente será exigible la simple mayoría (mitad de los presentes en la reunión, más uno).

Aunque atendiendo a estas mayorías, la resolución de los planteamientos dentro de una Comunidad, debería quedar aclarada, es relativamente frecuente que, por apatía o desinterés, se produzca una baja asistencia a las Juntas, y que ante la imposibilidad de acudir a éstas, no se delegue el voto en una persona de confianza, que en todo caso, podría defender sus intereses evitando que se tomen decisiones por las cuales pueda verse perjudicado.

Pero llegado el caso, ¿Qué puedo hacer si no estoy conforme con un acuerdo adoptado en una Junta? ¿En qué casos es posible impugnar un acuerdo con el que no nos encontramos conformes?

Ante estas preguntas hay que diferenciar entre diferentes supuestos:

En primer lugar hablaremos sobre aquellos supuestos más sencillos, que son los que requieren una mayoría simple de asistentes para su aprobación. Llevada a cabo la votación en segunda convocatoria y en Junta válidamente celebrada, de conseguirse la aprobación de la propuesta, tanto los presentes en contra de la misma, como los que ausentes en la reunión, quedarán sometidos al acuerdo, siempre que no se den las premisas para poder impugnarlo (ver requisitos más adelante).

En el otro lado, están aquellos acuerdos que requieren una mayoría cualificada o unanimidad, para los cuales los ausentes en la reunión (que no hubiesen delegado válidamente el voto), los privados de voto indebidamente y aquellos propietarios que salvaron su voto, tendrán el plazo de 30 días desde la comunicación fehaciente del acuerdo a través del Acta para manifestarse a favor o en contra de dicho acuerdo. Una vez trascurrido el plazo sin oposición, el acuerdo entrará en vigor, obligando a todos los propietarios.

Y es aquí donde en ocasiones llega el motivo de conflicto. Y es que cuando entramos a vivir en una Comunidad, nadie nos da un “cursillo express” sobre toma de decisiones comunitarias y es más habitual de lo que parece, las falsas creencias sobre la posibilidad de impugnación de un acuerdo comunitario, por lo que trataremos aclararlo en las siguientes líneas:

¿En qué consiste la impugnación? En todo caso, esta debe llevarse a cabo judicialmente (es decir, queda fuera lo de levantar la mano y decir, impugno!)

¿Quiénes están facultados para impugnar un acuerdo comunitario? La ley es taxativa con ello, limitando esta posibilidad a aquellos que votaron en contra del acuerdo, los salvaron su voto (indicándolo expresamente o abandonando la reunión durante la votación), los ausentes que no hubiesen otorgado representación y los indebidamente privados de su derecho (los considerados erróneamente morosos). OJO! Los que se abstuvieron no podrán impugnar los acuerdos y su voto no se tendrá en cuenta para formar las mayorías.

¿Es posible impugnar cualquier acuerdo, o está limitado a alguna premisa? La posibilidad de impugnación sólo queda abierta de darse uno o varios de los siguientes supuestos:

  • Defecto de forma en la convocatoria, información errónea o imprecisa sobre la propuesta a plantear.
  • Adopción del acuerdo por un cuórum distinto al requerido por la ley. (Ej: adoptado por mayoría simple cuando requería unanimidad).
  • Imprecisión en la redacción del Acta, no quedando claro el acuerdo y la mayoría por la que queda adoptado el mismo.
  • No se informa a los ausentes de los acuerdos tomados o se hace de manera incorrecta (sin envío del Acta).
  • Con el acuerdo se contraviene la Ley de Propiedad Horizontal, el título constitutivo, los estatutos o el reglamento de régimen interior. (Ej: Impedir el uso de una instalación común a una parte de los vecinos)
  • Se contravienen otras leyes, la moral o el orden público, o si se defrauda la ley. (Ej: Se decide construir unos trasteros en zonas comunes, sin pedir licencia y en contra de lo establecido en el plan de ordenación urbana).
  • Acuerdos gravemente lesivos para la Comunidad. (Ej: Se acuerda perdonar la deuda a un propietario, perjudicando por tanto económicamente a la Comunidad).
  • Acuerdos gravemente lesivos para uno o más propietarios, o con abuso de derecho. (Ej: Se descarta bajada a cota cero del ascensor, acordándose la ornamentación del patio).

¿De qué plazo dispongo para impugnar? Para aquellos casos en que el acuerdo sea contrario a ley o a los estatutos, el plazo de impugnación será de un año, mientras que para el resto de motivos será de tres meses, empezando a contar en ambos casos desde la fecha de recepción del Acta. Tenga en cuenta que se trata de plazos de caducidad, por lo que transcurrido el mismo sin llevar a cabo la impugnación, no se podrá hacer nada en contra del acuerdo y el mismo será totalmente válido. Cabe aclarar a este respecto, que impugnado o no un acuerdo, y mientras no se resuelva judicialmente el caso, los acuerdos serán provisionalmente ejecutivos, salvo que el juez ordene la suspensión cautelar a solicitud del demandante.

SALVAR BARRERAS ARQUITECTONICAS. INSTALACION ASCENSOR.

 Son muchas las Comunidades en las que cuando se construyó el edificio no se instaló ascensor, pero en la actualidad prácticamente todas las Comunidades disfrutan de este servicio.

No podemos negar que existen Comunidades que no tienen esta “suerte” y deben de instalar el ascensor a posteriori. De esta manera, muchos propietarios se realizan las siguientes preguntas ¿Cómo se puede llegar al acuerdo en la Comunidad de la instalación del ascensor? ¿Qué propiedades son las que están obligadas al pago de la instalación del mismo? ¿Y del coste de mantenimiento y futuras reparaciones del ascensor?

En Fincas Egeda sabemos que tratar la instalación del ascensor es un asunto delicado y que las preguntas y las respuestas son complejas, no obstante, en el presente Artículo daremos respuesta a todas las cuestiones descritas anteriormente.

Para poder manifestar la necesidad de la instalación del ascensor, en primer lugar habría que realizar una Junta General de propietarios[1], en la que se incluya dicho asunto en el orden del día.

Una vez realizada la Junta de propietarios, habría que diferenciar si la mayoría de propietarios está a favor de la instalación del ascensor o, en caso contrario, no existe la mayoría necesaria en Junta (mayoría simple de votos y coeficientes). También habría que analizar si existen personas cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años y “exijan” la instalación del ascensor en la Comunidad.

Para saber si la Comunidad se encuentra a favor o en contra de dicha propuesta, se debe votar el punto del orden del día de “Instalación del ascensor”, y se deben reflejar los resultados obtenidos en la consiguiente Acta.

A continuación, una vez redactada el Acta, sería necesario facilitarla a todos los propietarios de la Comunidad, tanto los que estaban presentes en la Junta de propietarios como los que no. Tras el envío del Acta, la comunidad deberá esperar 30 días naturales para que los propietarios que no asistieron a la Junta puedan expresar su voto.

Tras el paso de los treinta días naturales con la recogida y el recuento del total de votos, la comunidad pueden encontrarse con las siguientes situaciones:

En primer lugar comenzaremos por la situación más sencilla. Sería la situación de que por unanimidad de los propietarios, se aprobara la instalación del ascensor. El artículo 17.2 de La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) dice lo siguiente:

                “Sin perjuicio de lo establecido en el artículo10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

                Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes”.

El artículo 17.2 describe que se puede adoptar el acuerdo de la instalación del ascensor en una Comunidad de propietarios por mayoría simple (la mayoría simple implica que debe de existir mayoría de votos y que dicha mayoría también suponga la mayoría de los coeficientes). Esto quiere decir que, todos los propietarios quedarían obligados al pago y al disfrute de la instalación del ascensor, al mantenimiento y a la reparación futura del mismo, independientemente del coste total. Para el caso de los bajos, a no ser que los Estatutos de la Comunidad dispongan lo contrario, también quedarían obligados al pago de la instalación del ascensor, pero no quedarían obligados al pago del mantenimiento ni de las reparaciones futuras.

  1. En segundo lugar, cabría explicar que, si la Comunidad no consiguiera las mayorías necesarias para la instalación del ascensor, una persona que viviera o trabajara en la Comunidad y que tuviera alguna minusvalía o tuviera más de setenta años, podría apoyarse en el artículo 10. b) de la LPH, que dice así:

                “Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios  en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objetivo de asegurarle un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido”.

El artículo 10. b) muestra que si una persona con las características descritas, solicita a la Comunidad la instalación del ascensor, la Comunidad no se puede negar. No obstante, los propietarios disidentes a la instalación del ascensor (incluidos los locales), únicamente quedarían obligados al pago (como máximo) de 12 mensualidades de cuotas de gastos ordinarios al año, mientras que el coste de la instalación faltante, se tendría que hacer cargo la persona que exige dicha instalación. De esta manera, todos los propietarios tendrían los mismos derechos sobre el uso del ascensor, pero no todos los propietarios soportarían los mismos costes.

A posteriori, los gastos de mantenimiento del ascensor y las reparaciones futuras, se tendrían que hacer cargo todos los propietarios (a excepción de los locales, a no ser que los estatutos de la Comunidad dispongan lo contrario).

Desde Fincas Egeda no recomendamos dicha opción, porque puede crear conflicto entre los propietarios, y un gran gasto económico para el propietario que exige la instalación del ascensor.

  1. En Fincas Egeda ofrecemos una solución óptima para que todos los propietarios queden satisfechos.

En el caso de que la votación acerca de la instalación del ascensor se apruebe por unanimidad de los propietarios, no habría ningún problema, ya que todos los propietarios estarían a favor de asumir el coste que supone la instalación del ascensor.

 

No obstante, si algunos propietarios se encuentran a favor y otros en contra, para no interponer dicha situación de obligatoriedad descrita en el punto 2., se propone que los propietarios que se encuentren a favor de la instalación del ascensor sean los únicos que deban abonar los costes que dichas obras conllevan, mientras que los disidentes “permiten” las obras necesarias en  las zonas comunes, a cambio de que la Comunidad no les obligue a abonar parte del coste de la instalación del ascensor.

En la utilización a posteriori del ascensor, se instalaría una llave en las diferentes plantas de la Comunidad y en el interior de la cabina, para que únicamente utilicen el ascensor aquellos propietarios que soportan su coste.

Ante esta situación, algunos propietarios de la comunidad se preguntarían ¿Y si en el futuro algún propietario se quisiera incorporar al uso del ascensor? ¿Podría incorporarse? ¿Cuánto dinero tendría que abonar?

Pues bien, las respuestas a estas preguntas son muy sencillas. Los propietarios que se quisieran incorporar a la utilización del ascensor en el futuro, solo tendrían que abonar el coste de la instalación y del mantenimiento del ascensor, que hubieran abonado los propietarios que votaron a favor de la instalación del ascensor, incrementado con el IPC de los años que hubieran transcurrido.

       Desde Fincas Egeda aconsejamos las relaciones cordiales entre los propietarios de una Comunidad, respetando los deseos y las necesidades de todas y cada una de las personas con las que se convive, y por esta razón consideramos que esta última opción es la que mejor encaja en todas las Comunidades, porque es la opción que menos conflicto podría llegar a suponer en el futuro.

 

 

 

 

 

[1] ver artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal para más información sobre la convocatoria de las Juntas.

 

“Un día, quizás nos reunamos todos en la luz de la comprensión” – Malcolm X.

 

MODIFICACION ZONAS COMUNES COMUNIDAD. MAYORIAS CUALIFICADAS.

Como propietario puede verse en la situación de que su finca, a pesar de tener una zona común espaciosa y grande, no alberga ningún elemento o zona común de su interés como podría ser una piscina, una pista de pádel, un gimnasio, zona infantil, etc… es entonces cuando pensamos y ¿por qué no?, pero la pregunta necesaria y más importante que se nos viene a la mente es: ¿cómo puedo conseguir modificar mi zona común?, ¿qué pasos debo dar?, ¿puede hacerse?.

Desde Fincas Egeda aconsejamos que ese deseo sea compartido por más propietarios, ya que ese apoyo os servirá en el camino hacia la consecución final del objetivo. No obstante, cualquier propietario de forma individual puede lanzarse a la “aventura” de intentar modificar su zona común o alterar los elementos comunes. A partir de aquí hay que tener varios puntos a tener en cuenta:

1.- Que los elementos comunes o zona común a modificar (un espacio vacío, unas jardineras, etc…) no quede prohibido su modificación en los estatutos de la Comunidad. De ser así, necesitaríamos primero una modificación estatutaria y para ello se requiere unanimidad de acuerdo (algo muy improbable de conseguir en una Comunidad).

2.- Si lo estatutos no prohíben la alteración de determinadas zonas o elementos comunes, entonces debemos solicitar al Presidente o Junta de Gobierno de la Comunidad que en la convocatoria de la próxima Junta de propietarios vaya nuestra petición (ya sea individual o en representación de un grupo de propietarios). Por ejemplo, si queremos transformar una zona común en una piscina, el punto debería ser algo así:

“PROPUESTA ALTERACION ELEMENTOS COMUNES (JARDINERAS ZONA CENTRAL) PARA PROYECTO DE INSTALACIÓN DE PISCINA”.

Es muy importante que el punto explique claramente lo que se va a proponer y a votar, no dando margen a equivocación por parte de ningún propietario.

3.- Una vez en la Junta de propietarios hemos de explicar nuestra idea, aclarando la ubicación y las zonas comunes a modificar o alterar. A partir de ahí y una vez debatida en Junta de propietarios la propuesta se debe someter a votación, siendo necesaria para la alteración de una zona común una mayoría cualificada de 3/5 partes. Cómo se calcula esta mayoría legal, es lo que vamos a explicar con el siguiente ejemplo:

Imaginemos una Comunidad con 150 propietarios en la que se obtuvo la siguiente votación:

* 60  propietarios votaron a favor explícitamente del proyecto de la piscina (a favor de alterar la zona común).

* 30 propietarios votaron en contra explícitamente de la piscina (en contra de alterar la zona común).

* 20 propietarios votaron abstenerse. Estos votos se restan del conteo total.

* 40 propietarios no se pronunciaron (ni en la Junta de propietarios, ni en el mes siguiente al envió del acta donde pueden manifestar su voto) por lo que se añaden/adhieren a la decisión de la mayoría.

Dado que para alcanzar el acuerdo necesitamos 3/5 partes de  130  votos (150 propiedades – 20 propiedades que se abstienen), lo que necesitamos para que salga adelante son 78 votos. Dado que tenemos 60 a favor y 30 en contra, y dado que los que no se pronuncian se añaden a la votación de la mayoría (ver sentencia del Tribunal Supremo de 16/12/2008), la suma resultante queda en 60 + 40= 100 votos, por lo que se alcanzaría el acuerdo con las mayorías necesarias para la modificación de elementos comunes e instalación de una piscina.

 A continuación dejamos sentencia que hace referencia a la sentencia del Tribunal Supremo mencionada en el ejemplo:

 

SP/SENT/802189

AP Guadalajara, Sec. 1.ª, 280/2014, de 16 de diciembre

Recurso 204/2014. Ponente: MANUEL EDUARDO REGALADO VALDES.

EXTRACTOS

Se computó el voto del comunero como favorable al no mostrar su disidencia en el plazo legalmente previsto 

“… En relación con dicha norma y sus consecuencias señala el Tribunal Supremo en la conocida sentencia de 16 de diciembre de 2008 , que ese precepto determina que ” (…) la no manifestación de disconformidad únicamente produce sus efectos, a tenor de la previsión expresa de la ley, en relación con el cálculo  de las mayorías cualificadas al efecto de computar como favorable el voto omitido”, de modo que “se atribuye a la no manifestación de disconformidad en el plazo establecido la formación de la mayoría necesaria y el consiguiente nacimiento del carácter obligatorio del acuerdo, al igual que sucede con los adoptados por mayoría conforme a los siguientes apartados, pero no la supresión de la facultad de solicitar su anulación por unos u otros propietarios si concurren los requisitos para ello, pues resulta evidente que el carácter obligatorio y la consiguiente ejecutividad de un acuerdo no impiden su impugnación durante el plazo establecido por la ley”.

Por todo lo anterior en su conjunto considerado en la medida que el juzgador no ha negado legitimación a los comuneros ausentes para impugnar los acuerdos, limitándose a computar su voto como favorable al no mostrar su disidencia en el plazo legalmente previsto, entendemos que ha aplicado correctamente los artículos que el apelante denuncia como infringidos. …”

 

4.- Para la mayoría cualificada de 3/5 partes necesaria para la aprobación de la zona o elemento común, hay que tomar de referencia el articulo 17.4. de la Ley de la Propiedad Horizontal, que dice lo siguiente:

“Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes , el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.”

De este artículo es importante destacar las mayorías cualificadas necesarias para instalaciones no necesarias (o bienes de lujo, que es como lo llamamos en Fincas Egeda) como pueda ser una piscina o pista de pádel, que ya hemos explicado y ejemplarizado en el punto anterior. Pero hay que destacar también del artículo que esos bienes de lujo o instalaciones no necesarias, no pueden imponerse su coste a los propietarios disidentes del acuerdo cuando exceda su importe en tres mensualidades de cuotas. Desde Fincas Egeda aconsejamos, además del respeto absoluto a la ley, que para que esa nueva instalación o bien de lujo no se convierta en un auténtico conflicto comunitario se exima del pago a los disidentes o a los que no están ni a favor o en contra del acuerdo, para de esta forma facilitar el acuerdo (de esta manera se producen más abstenciones o propietarios que no se pronuncian en lo referente a la modificación de la zona común dado que no les afecta económicamente, por lo que es más fácil llegar a las mayorías cualificadas).

Desde Fincas Egeda consideramos que la mejor opción es repartir el gasto inicial de esa nueva instalación entre los propietarios que están a favor de la misma, dado que por ley en cualquier momento un propietario disidente puede cambiar de opinión y añadirse a posteriori al uso de la instalación (previo pago de los costes iniciales de la obra + IPC de los años transcurridos), por lo que consideramos que la diplomacia es en este caso más constructiva o resolutiva para llevar adelante el acuerdo, que la imposición de los costes a los disidentes (siempre que estos se puedan imponer, articulo  17.4 Lphz).

Si hemos superado estos laberintos legales y tenemos las mayorías cualificadas necesarias, estamos listos para iniciar el proceso de búsqueda de proyectos y presupuestos de nuestra piscina, pista de pádel, zona de juegos, jardines, etc…  Es importante siempre consultar a los organismos públicos pertinentes previamente a la realización de estas obras para que no haya ningún problema al inicio o desarrollo de las mismas.

 

Desde Fincas Egeda esperamos haberos ayudado a clarificar el camino a recorrer hacia esos pequeños sueños que como propietarios todos podemos tener un día, ¿Quién no se imagina echando una partida de pádel o dándose un baño en la piscina de tu edificio después de volver del trabajo?.

Como dice el refrán: “Los locos abren los caminos que más tarde recorren los sabios.





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