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ESTACIONAMIENTO IRREGULAR EN GARAJE COMUNITARIO

Bajamos al garaje a por nuestro coche y tenemos que ir esquivando motos cual obstáculo para llegar a él. O bien, somos motoristas pero ya tenemos coche y no queremos dejar a nuestra pequeña a la intemperie. Por ello, aprovechamos ese rincón de ahí del garaje que nadie utiliza para guardarla bajo techo.

Estas dos situaciones son parte del día a día de una Comunidad de Propietarios con garaje. Sin embargo, hemos de diferenciar distintas situaciones ante las que nos podemos encontrar:

SITUACIÓN 1. Almacenar en la plaza de garaje enseres privados (trastos) sin sobrepasar los límites establecidos. En esta situación no estaremos invadiendo ninguna propiedad ajena ni ninguna propiedad común. Estamos en nuestra parcela de garaje y podemos hacer en ella lo que queramos. O eso creemos. En Fincas Egeda, ante está situación, aconsejamos leer antes los Estatutos o el Reglamento de Régimen Interno de nuestra Comunidad, pues es habitual que se disponga en dichos escritos que el garaje es un espacio para almacenamiento de vehículos (por lo que fuera el viejo sofá o ese armario que no queremos tirar).

Si nada dispone nuestros Estatutos o Reglamento de Régimen Interno, en principio podemos colocar estos enseres en dicho espacio. Y decimos en principio.

SITUACIÓN 2. Aparcar en una plaza más de 1 vehículo sin sobrepasar los limitesSin título establecidos. En este caso (o en el anterior que ponemos trastos en nuestra plaza de garaje), lo que estamos haciendo es agravar los riesgos normales de una plaza de parking. Lo normal, si no se especifica lo contrario, es que el Seguro Comunitario tan solo evalúe el riesgo teniendo en cuenta que va a haber un vehículo por plaza de garaje. Si hay más de uno o tenemos trastos allí, y por una fatalidad del
destino estos elementos adicionales provocan un siniestro, lo normal será que la Compañía Aseguradora decline hacer frente a dicha responsabilidad por no haberle notificado esta alteración. Ello es así debido a que habitualmente los Seguros otorgan cobertura atendiendo al número de vehículos que van a ser estacionados, y no a los metros cuadrados de superficie del garaje. Obviamente, lo correcto si se quieren aparcar más de un vehículo por plaza es notificar a la Compañía Aseguradora, la cual ampliara el capital asegurado y el riesgo (con el aumento de prima que corresponda).

SITUACIÓN 3. Aparcar en una plaza más de 1 vehículo invadiendo una plaza vecina. Aparte del aumento del riesgo comentado en la situación anterior, en este caso hablamos de un conflicto entre propietarios que, en principio, no afecta a la Comunidad y debe resolverse entre ellos. Es lógico que si no existe ningún permiso por parte de la plaza invadida, el invasor deba cesar sus actividades, pero es posible que entre las partes pacten esta invasión de forma amistosa.

SITUACIÓN 4. Aparcar en una plaza más de 1 vehículo invadiendo una zona común. En esta situación la cosa ya se empieza a poner tensa. Además de incrementar el riesgo existente en el garaje, estamos invadiendo una zona común. De forma genérica y categórica, las zonas comunes no pueden ser invadidas por ningún propietario, salvo acuerdo expreso en Junta de Propietarios. Dado que una decisión como ésta implicaría una alteración del titulo constitutivo o de los Estatutos de la Comunidad, para adoptarla sería necesaria la unanimidad del art. 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal.

En la práctica, en Fincas Egeda no vemos correcto que se cuestione a un propietario que sobrepasa un par de centímetros su plaza. Del mismo modo, tampoco compartimos que se invada de forma excesiva el carril por donde circulan los vehículos, por el peligro que ello conlleva. Por todo ello, aconsejamos a nuestras Comunidades que acuerden en Junta de Propietarios la distancia máxima que un vehículo  puede sobrepasar una zona común.

SITUACIÓN 5. Aparcar un vehículo en una zona común. Siguiendo el hilo de las anteriores situaciones, partimos de la base de que haciendo esto incrementamos el riesgo y de que una zona común no puede ser invadida por ningún propietario. Pero, en la práctica, es común pensar que no pasa nada por poner mi moto en esa esquina, no voy a molestar a nadie haciendo ello. Pero, ¿Qué pasa cuando después de 3 meses aparcando mi moto en esa esquina, llego un día y hay otra moto ocupándola? O, aplicando la misma lógica de que no pasa nada, ¿Por qué no podría otro propietario poner un sofá en una esquina del zaguán, donde no molesta a nadie más que visualmente?

Como veis, en la práctica podemos pensar que no pasa nada pero el Sin título2tiempo acaba dándonos la razón. Una Comunidad no puede convertirse en un juego de pillos donde el que primero llega pone su moto en la zona común. Ello por no mencionar el peligro que puede ser el colocar la moto en una zona común donde dificulte el acceso a un extintor o una salida de emergencia.

Desde Fincas Egeda os aconsejamos que, en primer lugar, quede claro para todos los propietarios que está prohibido ocupar una zona común (aunque sea una esquina abandonada), y en segundo lugar, que se den soluciones alternativas para que aquellos que tienen coche y moto puedan aparcar ambos en el garaje, como por ejemplo aparcar ambos en la misma plaza pero delimitando el máximo que se puede invadir la zona común e informando al seguro comunitario del aumento del riesgo. De este modo os evitareis uno de los conflictos vecinales más comunes.

¿Qué hacer si un vecino incumple? ¿Cuáles son los pasos a seguir si un propietario invade de forma excesiva una zona común o directamente aparca en una zona común? Una de las primeras cosas que se nos puede venir a la mente es que la Comunidad sancione a ese propietario por estacionar donde no debe. Pero ello es imposible, pues una Comunidad de Propietarios ni ex lege ni por vía jurisprudencial tiene capacidad sancionadora. Del mismo modo también podríamos pensar en llamar a la grúa municipal para que retire el vehículo. Sin embargo, de nuevo ello tiene el inconveniente legal de que no es competencia de la grúa entrar en propiedades privadas para retirar vehículos mal estacionados.

Una solución viable sería la acción de cesación del art. 7.2 LPH, cumplimiento con los requisitos establecidos en la ley. También se podría acudir a una grúa privada. Para ello, se tendría que acordar en Junta que si alguien invadiera una zona común, el Presidente o el Administrador pueden llamar a la empresa privada X (elegida en Junta) para que retire el vehículo y lo deje en la vía publica debidamente aparcado. En tales casos, el coste de dicha grúa privada debería ser cargado en la cuenta del propietario que ha originado dicho coste.

 

 

MOROSIDAD ZONAS COMUNES

¿es legal hacer público en zonas comunes un listado de PROPIETARIOS morosos con la comunidad?

A pesar de los famosos “brotes verdes”, aun hoy muchas familias españolas atraviesan por serias dificultades económicas. Según estudios, una de las primeras obligaciones económicas incumplidas son las cuotas comunitarias, básicamente por la falta de consecuencias negativas a corto plazo que determina la legislación aplicable.

Cuando se realiza una convocatoria para Junta General Ordinaria o Extraordinaria, el art. 16.2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, especifica que la Convocatoria de las Juntas “contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2”.

buzonesEs práctica habitual en las Comunidades exponer esta convocatoria, junto con la relación de propietarios morosos, en las zonas comunes o en el tablón de anuncios de la Comunidad para que todos los vecinos tengan presente que a tal fecha hay convocada una Junta de Propietarios. Pero, si lo hacemos así, estaríamos violando el art. 10 de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal al violar el deber de secreto que la Comunidad tiene como Responsable de Fichero de los datos de carácter personal de la cual es titular de fichero. Y es que si a dichas zonas comunes o tablón solo accedieran las integrantes de la Comunidad de Propietarios, no habría ningún problema en saber que tal vivienda o tal propietario deben una cantidad de dinero, pero es obvio que cualquier tercero que acceda a las instalaciones de la Comunidad podría acceder a tal información.

Por ello, en Fincas Egeda siempre aconsejamos al Presidente de turno que cuando coloque en las zonas comunes una convocatoria, elimine el listado de propietarios que no están al corriente con la Comunidad. No obstante, si se quiere exponer en zona común la lista de morosos, existe un cauce legal. Previamente se ha de intentar localizar a los vecinos con cuotas pendientes para hacerles llegar la Convocatoria de la Junta con el fin de que sepan que no podrán votar en la misma (art. 15.2 LPH). Ello deviene de lo expuesto en el art. 9.1.h) LPH:

Artículo 9

    1. Son obligaciones de cada propietario:

h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entender realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

Por tanto, o el presidente o el Administrador, promotores de la junta, deberán intentar notificar la Convocatoria en el domicilio que el propietario le hiciera constar a efectos de notificaciones; en defecto de ello, intentar notificar a la persona que hubiera en la propiedad de la Comunidad; y en defecto de esto último será él único caso en que será posible publicar la morosidad de un propietario sin problemas en el tablón de la Comunidad o lugar visible.

Ahora bien, para violar un derecho fundamental como el derecho a la intimidad (art. 18.1 CE) que se protege en la LOPD, será necesario acreditar que se ha intentado fehacientemente realizar la notificación y que esta ha sido frustrada. Por ello, la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD) exige habitualmente que se haya intentado notificar mediante burofax o equivalente.

No obstante, está morosidad no podrá estar expuesta por tiempo indefinido, sino que dado que pasados tres días ya producirá plenos efectos jurídicos (se entenderá realizada la comunicación) entonces se debe retirar, pues el fin no es hacer escarnio público, sino informar.

tablonPara paliar los efectos negativos sobre los derechos de protección de datos que tienen los propietarios morosos, la AEPD aconseja que estos tablones estén cerrados con llave, de la cual debe ser depositario el Presidente y/o Administrador o persona designada al efecto exclusivamente. Con ello evitamos el efecto expansivo que supondría que un tercero pudiera sacar esta información de forma fáctica fuera de las instalaciones de la Comunidad.





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