- 22 octubre, 2025
La morosidad en las comunidades de propietarios es un viejo fantasma que se presenta con puntualidad británica en las reuniones de vecinos. Unos pagan a tiempo, otros “ya lo harán”, y algunos simplemente desaparecen cuando se habla de cuotas.
Pero más allá de las molestias, la morosidad es un problema serio: afecta al mantenimiento, a la convivencia y al valor mismo del inmueble. En esta guía práctica abordaremos cómo reclamar lo adeudado y, sobre todo, cómo prevenir que la situación se repita.
El impacto real de la morosidad
Antes de entrar en la parte legal, conviene entender el alcance del problema. En España, según datos del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas, la morosidad en comunidades supera los 350 millones de euros anuales. No se trata solo de grandes urbanizaciones: las pequeñas comunidades también sufren las consecuencias, a menudo con mayor intensidad.
Cuando un vecino deja de pagar, todos los demás terminan asumiendo su parte. Esto implica retrasos en el mantenimiento, reparaciones aplazadas, servicios recortados e incluso conflictos personales. En los edificios antiguos, donde cada euro cuenta para mantener el inmueble en condiciones, un moroso puede desestabilizar el presupuesto entero.
Las bases legales: la Ley de Propiedad Horizontal
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es el marco que regula la convivencia y las obligaciones económicas dentro de una comunidad. Según su artículo 9, todos los propietarios deben contribuir a los gastos comunes conforme a su cuota de participación. No hay excepciones: aunque un piso esté vacío, aunque un propietario “no use el ascensor” o aunque no esté de acuerdo con una obra.
El impago de cuotas genera una deuda líquida, vencida y exigible, lo que permite a la comunidad iniciar un procedimiento judicial de reclamación. Además, el moroso pierde ciertos derechos, no puede votar en juntas de propietarios ni impugnar acuerdos hasta ponerse al día con los pagos (art. 15.2 LPH). Quien no paga, se queda sin voz ni voto, y con una deuda que seguirá creciendo.
Procedimiento de reclamación: paso a paso
a) Aprobación en junta
El primer paso es la aprobación de la deuda en junta de propietarios. Debe constar en el acta la cantidad exacta adeudada por cada propietario y la decisión de reclamar judicialmente. Esta acta servirá de base para el procedimiento monitorio.
b) Reclamación extrajudicial
Antes de acudir a los tribunales, es recomendable intentar una reclamación amistosa o extrajudicial. El administrador o presidente puede enviar una carta o burofax informando al moroso del importe adeudado, el plazo para pagar y las posibles consecuencias si no lo hace. En ocasiones, un recordatorio formal es suficiente para resolver el problema.
c) Procedimiento monitorio
Si el impago persiste, el siguiente paso es el procedimiento monitorio, regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Es rápido, económico y especialmente diseñado para casos de deudas comunitarias.
- Presentación de la demanda: el administrador o abogado presenta la solicitud con el certificado del acuerdo de la junta, el acta y el desglose de la deuda.
- Notificación al deudor: el juzgado notifica al propietario moroso, que dispone de 20 días para pagar o presentar oposición.
- Resolución: Si no paga ni se opone, el juez dicta auto de ejecución, y se pueden embargar sus bienes y cuentas. Si se opone, el caso pasa a juicio verbal u ordinario según la cuantía.
El monitorio es una herramienta eficaz, pero exige orden documental y paciencia: no siempre se cobra de inmediato, sobre todo si el deudor es insolvente.
Intereses, costas y embargos
La comunidad puede reclamar no solo la deuda principal, sino también los intereses de demora y las costas judiciales. Esto incluye los honorarios del abogado y del procurador, aunque su intervención no sea obligatoria.
Si el moroso sigue sin pagar tras la sentencia, se inicia la fase de ejecución. En este punto, pueden embargarse bienes inmuebles, vehículos, cuentas bancarias o incluso rentas de alquiler. Si el piso está hipotecado, la comunidad tiene preferencia de cobro frente a otros acreedores por las cuotas del año en curso y los tres anteriores (art. 9.1.e LPH).
El papel del administrador y del presidente
El administrador de fincas juega un papel clave: controla los pagos, emite los recibos, advierte de los impagos y asesora sobre los pasos legales. El presidente, por su parte, representa a la comunidad ante terceros y puede firmar las demandas judiciales si así se acuerda. Ambos deben actuar con transparencia, mantener un registro actualizado de deudas y evitar la confrontación personal. En estos temas, la profesionalidad es la mejor defensa.
Prevención: el arma más eficaz
Reclamar es necesario, pero prevenir es mejor. Algunas medidas prácticas para reducir la morosidad:
- Control riguroso de pagos: utilizar domiciliación bancaria y revisar mensualmente los movimientos.
- Comunicación clara: informar con antelación de las derramas y justificar siempre los gastos. La transparencia genera confianza y reduce resistencias.
- Fondo de reserva suficiente: disponer de un colchón económico permite afrontar impagos sin paralizar el mantenimiento.
- Penalizaciones por retraso: aunque no pueden imponerse intereses arbitrarios, la comunidad puede aprobar recargos moderados o gastos administrativos por impago.
- Evaluación de nuevos propietarios: antes de aceptar alquileres turísticos o cesiones, conviene conocer la solvencia y la implicación del nuevo ocupante.
- Mediación temprana: si un vecino atraviesa dificultades económicas, es preferible buscar acuerdos flexibles antes de que la deuda se dispare.
La dimensión humana del conflicto
Aunque la ley sea clara, la convivencia no siempre lo es. Las tensiones por impagos pueden erosionar las relaciones vecinales durante años. Por eso, incluso cuando se actúa con firmeza, conviene mantener la cortesía y el respeto. No se trata de humillar al deudor ni de montar juicios morales en la escalera. Se trata de proteger los intereses comunes con orden y sentido de justicia.
