UNANIMIDAD PARA MODIFICACION DEL TÍTULO CONSTITUTIVO

Es muy habitual encontrarnos en comunidades que han tomado acuerdos redactados en sus  libros de actas que modifican el título constitutivo o los estatutos de la comunidad, pero que no han sido elevados a escritura pública.

Si la comunidad ha adoptado un acuerdo en el que se ha procedido a la modificación del título constitutivo o los estatutos pero no ha inscrito en el Registro de la Propiedad dicho cambio, ¿le afectará a un nuevo propietario ese acuerdo que sea anterior a la compra del piso o local?

Antes de meternos en materia, recordamos brevemente en que consiste el título constitutivo:

 

¿Qué es el título constitutivo?

Es el documento que delimita el contenido jurídico de la comunidad, los coeficientes, las normas de reparto, las servidumbres, la descripción de los pisos y locales que forman un inmueble, así  como las normas de funcionamiento de la comunidad.

 

El artículo 17.6 de la LPH establece que:

“Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.”

Así púes una vez aprobada la modificación del título constitutivo en  cualquiera de sus partes, se requiere la elevación a escritura pública de dicha modificación para proceder a su registro. ¿Qué pasa si un acuerdo que modifica el título constitutivo no es elevado a escritura pública y
registrado?

Cualquier persona que decida adquirir una vivienda, puede personarse en registro y solicitar una copia del título constitutivo que regula la comunidad a la que pertenece la vivienda que tenga previsto adquirir.

 

Es por ello que si alguien adquiere una vivienda, se somete a todo lo  estipulado en el título constitutivo y aunque después de haber sido  adquirida el presidente o administrador le informaran de acuerdos comunitarios que modificaron el título constitutivo, este último propietario no tiene ninguna obligación sobre dicho acuerdos por no haber estado inscritos en el título constitutivo, lo que quiere decir que dichos acuerdos tomados en su día deberían de ser nuevamente tomados por UNANIMIDAD de todos los propietarios incluidos el nuevo adquiriente.

Supuesto planteado:

1.- Mediante una escritura notarial otorgada  el día 1 de abril de 2017, se elevan a público  determinados acuerdos adoptados el día 1 de
febrero de 2003 por la junta de propietarios de  un edificio en régimen de propiedad horizontal  por los que se modifican los estatutos de la
misma.

2.- El Registrador de la Propiedad fundamenta  su negativa a la práctica de la inscripción  solicitada en el hecho de que, con posterioridad a la fecha de la adopción de tales acuerdos, se  han inscrito en el Registro ventas de pisos y/o locales , por lo que los nuevos dueños de esos
elementos privativos no pueden quedar afectados por acuerdos que en la fecha de la inscripción  de su derecho no constaban inscritos aun cuando estos acuerdos fueran anteriores a su adquisición.

Por ello considera necesario que se tome un nuevo acuerdo o que se ratifique el existente por todos aquellos adquirentes posteriores al día 1 de junio de 2004.

Así pues para los REGISTRADORES no sólo es necesaria la unanimidad para la modificación del  título constitutivo sino que además si se produce una venta durante el tiempo transcurrido  entre el acuerdo comunitario y la inscripción registral, este último acuerdo deberá de ser ratificado por una nueva junta de propietarios en la que también este presente el nuevo  propietario.

De ello la importancia de elevar a  escritura pública a la mayor celeridad  posible de todos los acuerdos tomados  en junta que modifiquen el título constitutivo, puesto que en caso contrario puede llevar a que dichos acuerdos no tengan validad por la negativa de los posibles nuevos compradores.



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