ALQUILER VACACIONAL

¿QUÉ ÉS EL ALQUILER VACACIONAL Y QUÉ MEDIDAS PUEDE TOMAR LA COMUNIDAD AL RESPECTO?

El alquiler vacacional es un tema problemático y mediático en la actualidad.

Muchos de nuestros clientes nos plantean preguntas acerca de qué es el alquiler vacacional, este difiere del tradicional en que consiste en estancias cortas y se destina generalmente al turismo. En la Comunidad Valenciana en función del clima se suelen encontrar este tipo de alquileres todo el año y no sólo en verano.

Nuestros clientes nos transmiten sus quejas respecto a las viviendas de sus copropietarios destinadas al mismo, especialmente con motivo de la afluencia de gente y las molestias que dicho alquiler supone para los propietarios que tienen su residencia habitual.

Las principales preguntas que recibimos en el despacho son acerca de qué medidas puede tomar la comunidad o el vecino perjudicado respecto al alquiler vacacional. Para responder a esto conviene, en primer lugar, contextualizar las novedades que la vigente normativa introduce en la materia.

Actualmente las viviendas turísticas o vacacionales se regulan, desde el punto de vista “turístico” en la LEY 15/2018, 7 de junio, de la Generalitat, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana (DOGV nº8313 de 08.06.2018) Y en la Ley 29/1994 , de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

La Ley (15/2018) despeja una duda clave que existía hasta su promulgación, puesto que no estaba claro si con el simple registro del apartamento en la Conselleria de Turismo ya se podía ejercer legalmente la actividad o, por el contrario, se requería, además, de licencia municipal. Resolviendo que para registrar el apartamento se debe obtener el correspondiente número de inscripción de la vivienda o viviendas en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana mediante la presentación de una declaración responsable.

No obstante, se exigen unos requisitos básicos para la vivienda, estos se encuentran en el Anexo I del Decreto 92/2009, de 3 de julio, del Consell y son:

«Que esta disponga de licencia de ocupación o cédula de habitabilidad; que esté suficientemente amueblada y dotada de los aparatos y enseres necesarios para su ocupación inmediata, y que se encuentre en perfecto estado de higiene».

Además se exige que el alojamiento se alquile en su totalidad, prohibiéndose la cesión por habitaciones y que el propietario resida a su vez en él.

La misma en su artículo 27 confiere a los municipios la facultad de reglamentar los apartamentos turísticos y de establecer limitaciones respecto a las zonas y ámbitos turísticos en los que pueden actuar, estas limitaciones pueden diferir respecto a la localidad no teniendo por qué ser iguales.

Por ejemplo, en Valencia Capital están suspendidas todas las licencias de apartamentos turísticos en el ámbito de Ciutat Vella (centro histórico) por encontrarse en trámite la modificación del Plan Especial de Protección Ciutat Vella, en función a la masificación que se ha venido produciendo en los últimos años en la zona respecto a los alquileres vacacionales y de las continuas manifestaciones de las asociaciones de vecinos de la zona en contra de este tipo de alquileres.

En lo que al Ayuntamiento de Valencia respecta, éste siempre ha considerado que el apartamento turístico es actividad hotelera y, por tanto, requiere licencia.

Además, la normativa exige obligatoriamente que en todos los establecimientos turísticos exhiban la correspondiente identificación del tipo de establecimiento, de su modalidad, grupo y categoría, en lugar visible y en los términos reglamentariamente establecidos. Es decir, que todas las viviendas turísticas deben estar señalizadas.

Por lo que a nivel individual y/o colectivo conviene pues averiguar si el apartamento que causa molestias en la Comunidad está debidamente legalizado, señalizado y/o regulado en turismo y en caso de que no lo esté y no cuente con la licencia necesaria denunciar dicha situación al Ayuntamiento por parte del vecino perjudicado o bien por la Comunidad en su conjunto.

Otra medida a adoptar por la comunidad es la de o bien, incluir en los Estatutos la prohibición de alquiler turístico en la comunidad (para lo que se establece mayoría de 3/5 y no la unanimidad) o bien la de aumentar el gasto de la vivienda que realiza tal actividad hasta un máximo del 20 %, para la que se exige la misma mayoría de 3/5, las mismas vienen recogidas en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal con su modificación de 5 de marzo de 2019 y se establece expresamente que no tienen carácter retroactivo, es decir, que si la vivienda en su comunidad ya cuenta con licencia y está debidamente legalizada ya no puede prohibirse ni aumentarse el costo de esta, se prohibirían o modificarían las que quisieran implantarse en un futuro.