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ALTERACIÓN DE LA ESTÉTICA EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

 

 

Formar parte de una comunidad de propietarios tiene, como todo, ventajas y desventajas.

Por una lado, resulta más liviano asumir ciertos gastos de conservación, mantenimiento e incluso mejoras que, dado que uno forma parte de un todo (lo que la Ley de Propiedad Horizontal llama cuota de participación), le permite no tener que afrontar el pago integral de la reforma u obra, pagando solamente la parte que le corresponda a su propiedad en cuanto al porcentaje de participación en los gastos comunes. Es decir, que si la obra de arreglar por ejemplo un tejado que, de ser de un único propietario, tendría que asumir éste íntegramente (a no ser que un alma caritativa quiera participar en el coste de la obra); en el caso de tratarse del tejado de una comunidad de propietarios, su reparación correrá a cargo de la totalidad de los codueños que, seguramente en comparación con el caso anterior, terminarán pagando por dicha obra bastante menos (por el simple hecho de ser más a repartir).

Además, a día de hoy, y sobre todo en comunidades de reciente construcción, formar parte de una comunidad de propietarios, da acceso a la posibilidad de disponer de ciertos servicios que, para poder contar con ellos en una propiedad privada, habría que hacer, de manera individual, una gran inversión (además del coste añadido de su mantenimiento). Este es el caso de comunidades denominadas residenciales, que disponen de piscina, pista de tenis o de pádel o incluso gimnasio, a los que sus codueños tienen acceso de forma ilimitada y cuyo mantenimiento asumen entre todos, permitiendo que una familia media sea “propietaria” de servicios que antes eran considerados de lujo.

Pero no todo va a ser ventajas. Formar parte de una comunidad de propietarios, obliga a sus codueños a respetar ciertas normas establecidas, que obligan por ejemplo, al mantenimiento de una estética común.

Hay muchas comunidades que ya en sus propios Estatutos, prevén normas y requisitos de obligado cumplimiento por los copropietarios, a la hora de elegir, por ejemplo el modelo de un toldo, o del perfil de las ventanas, o simplemente ubicar el compresor del aparato de aire acondicionado que pretende instalar en su vivienda. El establecimiento de estas normas de régimen interno facilita que aquellos propietarios interesados en llevar a cabo este tipo de instalaciones, puedan hacerlo sin tener que comunicar previamente sus intenciones al resto de la comunidad y recabar su autorización.

Pero no siempre es así. No todas las “ideas” de los copropietarios están plasmadas en sus estatutos. Para otras modificaciones no contempladas en la normativa comunitaria, la ley prevé distintos pasos a dar antes de llevar a cabo la modificación de la estética de un elemento común.  

En primer lugar hay que acudir al art. 396 del Código Civil, que determina cuales son los elementos considerados comunes de un edificio de viviendas: […los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles…].

Además, en este mismo artículo se indica: […Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados].

Una vez claras las partes del edificio consideradas como elementos comunes por esta norma de rango superior, habrá que acudir a lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal, donde, en su artículo 10.3 se establece como mayoría necesaria la de 3/5 partes de los propietarios, que a su vez sumen las 3/5 partes de las cuotas de participación, para el planteamiento y aceptación de cualquier tipo de modificación llevada a cabo en un elemento común al edificio. Explicado de un modo más cotidiano, lo que este artículo viene a decir en cuanto al mantenimiento de la estética de un edificio es que, para poder llevar a cabo cualquier modificación por la que se vea afectado cualquiera de los elementos comunes anteriormente detallados, es necesaria el previo planteamiento de la propuesta en una Junta de propietarios,  quedando ésta aprobada por una mayoría cualificada de los mismos.

Una vez obtenida esa mayoría necesaria, y plasmado el acuerdo comunitario en el Libro de Actas, quedarás facultado para llevar a cabo la obra deseada.

Por último, claro está, hemos de recordar que, la propuesta realizada ha de cumplir con la legalidad normativa, tanto municipal como estatal, puesto que de nada sirve que tu comunidad te autorice, si tu propuesta incumple dichas normativas. Véase el siguiente artículo del periódico el país:

https://elpais.com/politica/2018/03/01/actualidad/1519927107_998468.html

 

 

Entrevista a Eduardo Egeda Torres, socio fundador de Fincas Egeda

Esta entrevista surge ya que sería interesante conocer más sobre el proyecto de Fincas Egeda (inicios, claves del éxito, objetivos futuros…) y qué mejor que hablar con el socio fundador. Le hemos planteado 4 preguntas que conseguirán que todos sepamos más acerca de este proyecto.

Eduardo Egeda Torres se diplomó en Ciencias Empresariales por la Universidad de Valencia. Está colegiado por el Ilustre Colegio de Administración de Fincas de Valencia y Castellón (nº 2260), llevando más de 15 años trabajando en el sector servicios, dedicando los últimos 10 a la Administración de Fincas. Comenzamos la entrevista:

Eduardo Egeda

¿Cómo nace la idea del proyecto de Fincas Egeda?

El proyecto nace hace más de una década de una conversación con mi hermano, quien me planteó la idea de emprender un proyecto cuyo eje central de negocio fuese la Administración de Fincas. Para entonces llevaba más de 7 años dedicado al sector servicios y realmente deseaba nuevos retos profesionales.

Una vez convencido de la idea, nos formamos debidamente y emprendimos el proyecto, proyecto al que luego se fueron sumando progresivamente el Área jurídica, la Correduría de seguros y finalmente la Agencia inmobiliaria.

Quiero aprovechar la entrevista para agradecer a mi hermano Daniel Egeda Torres el haber puesto en común la idea del proyecto, así como haber confiado y haberme convencido para que participara en el mismo ya que parte del éxito profesional actual nace de ese momento.

¿Cuál dirías que es el éxito del proyecto?

Desde el principio fuimos una empresa innovadora, estudiamos lo que nos solicitaban los potenciales clientes y estudiamos también las carencias de la competencia, con ello lanzamos una serie de servicios totalmente innovadores en aquella época como, por ejemplo: la tarifa plana, las reclamaciones monitorias gratuitas o el acceso a un área para clientes en nuestra página web.

Innovamos también siendo un despacho totalmente cercano y trasparente, con información plena, rápida y veraz a nuestros clientes, lo cual nos dio una ventaja competitiva vista las (por desgracia) irregularidades que había y que todavía hay en el sector de la Administración de Fincas. Estas innovaciones fueron y siguen siendo claves de nuestro éxito.

Dicho esto, considero que el mayor éxito de nuestra empresa y de lo que más orgulloso me siento como socio de la misma, es de las personas que trabajan en ella. Personas como María Geraldo, Beatriz Hidalgo, Jésica Callado, Francisco Nácher o Mireia Perez, que ponen sus conocimientos y toda su profesionalidad día a día al servicio de nuestros clientes. A todas ellas quiero agradecerles su labor diaria y su compromiso con el proyecto de Fincas Egeda.

¿Qué objetivos os marcáis para el futuro?

Nuestro objetivo a futuro es que todas nuestras secciones sigan desarrollándose y creciendo en cartera de clientes, así como seguir formando a nuestros profesionales actuales e incorporar nuevos perfiles.

Somos el despacho de Valencia con la mejor ratio de personal por número de clientes en cartera, lo cual se traduce que todos nuestros clientes son atendidos y contestados en la misma jornada laboral. Contamos con 2 oficinas de atención a clientes, lo cual facilita la cercanía a nuestros clientes y no descartamos a futuro abrir una 3ª oficina en la ciudad. Esto nos da una ventaja competitiva como servicio diferenciado de calidad y nuestro objetivo es conseguir que siga siendo así, a la vez que seguimos creciendo como empresa.

¿Cuáles son los principios que más valoras de la empresa?

La responsabilidad, la profesionalidad y la honradez son valores fundamentales de esta empresa, integrados en el ADN de cada una de las personas que trabajan en ella.

Responsabilidad, porque siempre estamos dispuestos y preparados para todos los retos diarios, no dejamos clientes sin respuesta, ni incidencias sin resolver, cumpliendo los plazos de cualquier compromiso existente.

Profesionalidad, porque siempre estamos en continua formación, adaptándonos a los cambios para ser útiles a nuestros clientes. Además, somos un equipo que trabajando en varias oficinas seguimos los mismos procesos y métodos de trabajo. Hemos conseguido “despersonalizar” la figura del Administrador tipo, hecho que nos diferencia y que en mi opinión es una ventaja para nuestros clientes, ya que cualquier profesional del despacho puedes atenderles y ayudarles.

Honradez y transparencia, sin duda la máxima de nuestra empresa y de la que nos sentimos más orgullosos ya que marca nuestra diferencia en el sector. El cliente que entra por nuestra puerta, que nos llama, que nos escribe o que viene a las reuniones cuenta siempre con toda la información, documentación y aclaraciones que necesite por parte de su Administrador/@.

Entrevistamos a nuestro equipo de la oficina de Plaza de España

Para que un negocio funcione correctamente, el papel de los empleados es fundamental. Por eso hemos querido entrevistar a nuestro equipo de la oficina de Plaza de España para que conozcas un poco más sobre ellos.

Beatriz Hidalgo

Abrimos la primera ronda de entrevistas con Beatriz Hidalgo, haciendo especial mención a la acreditación de su curso de especialización como Administradora de fincas impartido por el Ilustre Colegio de Administradores de Fincas de Valencia. En la foto adjunta podemos verla recibiendo su título entregado por el Presidente del Colegio de Administradores de Fincas, aprovechamos nuevamente este articulo para felicitarla por esa nueva titulación!

Beatriz Hidalgo

¿Cómo llegaste a ser administrador de fincas?

Una de mis mejores amigas era administradora de fincas y me lo recomendó ya que estaba bastante en sintonía con mi carrera. Me pareció una gran idea y me interesó mucho cuando indagué acerca de cuáles eran las funciones de un administrador, tras la entrevista decidieron darme la oportunidad a pesar de no contar con experiencia y al final resultó una gran idea porque me apasiona mi trabajo.

¿Qué es lo que más te gusta de tu día a día?

Lo que más me gusta es que es un sector en el que continuamente aparecen nuevas normativas, nuevas leyes y hay que estar en continua formación para adaptarse a los nuevos tiempos. Creo que esto junto con mi predisposición a aprender me convierte en una mejor profesional y esto lo valoro como una gratificación personal diaria. En mi día a día cuando un cliente me llama con una cuestión me gusta poder asesorarle y resolverle las dudas en el momento o al menos agilizar al máximo el proceso para que sus problemas se resuelvan de la forma más eficiente posible.

¿Qué cualidades crees que más valoran de ti los clientes?

Creo que lo que más valora el cliente es que me encanta mi trabajo, y eso de cara a los resultados se nota muchísimo, además el hecho de que trate día a día con los clientes creo que les transmite seguridad porque saben que estoy al día de las cuestiones de su comunidad. Saber que me preocupo por obtener buenos resultados da confianza y cuando uno cree y confía en que su trabajo está bien hecho se lo transmite al cliente.

Si tuvieras que definirte con tres adjetivos, ¿Cuáles serían?

Eficiente, responsable y resolutiva.

¿Qué cualidades crees que debe tener un buen administrador de fincas?

Creo que principalmente debe preocuparse por los clientes y por la comunidad que administra, y tener mucha paciencia porque en ocasiones los clientes hablan desde el desconocimiento y hay que explicarles muy bien las cosas para que comprendan por qué resolvemos de determinada manera lo que nos plantean.

¿Qué te diferencia de otro despacho de Administración de Fincas?

Creo que nuestra diferencia más característica es la transparencia y es lo que transmitimos a nuestros clientes en nuestro día a día, creo que es lo que más nos diferencia de la competencia sin duda.

¿Por qué es tan importante que un Administrador esté colegiado?

Porque para poder colegiarte se requieren unos estudios previos, para mí es importante destacar a quien tiene conocimientos en la materia de quien no, además para los clientes siempre va a ser beneficioso porque contarán con un profesional. Asimismo, también tendrán el respaldo y asesoramiento del colegio de administradores.

 

Mireia Pérez

Ahora es el turno de nuestra compañera Mireia Pérez, nuestra Corredora de Seguros que trabaja en la oficina de Plaza España. Mireia cuenta con más de 10 años experiencia a sus espaldas en el sector de los Seguros.

Mireia Pérez

¿Cómo llegaste a ser Corredora de Seguros?

Fue gracias a mi primer trabajo que despertó mi interés por este mundo tan fascinante. Empecé a formarme para poder atender a los clientes con más profesionalidad y acabé siendo corredora de seguros titulada y encaminando mi carrera profesional a este sector.

¿Qué es lo que más te gusta de tu día a día?

Lo que más me agrada es el trato directo con los clientes, prestarles el mejor servicio y ver la satisfacción en ellos de un trabajo bien hecho. Además de que cada día se plantean asuntos y conflictos diferentes que mediar por lo que no es un trabajo monótono, y eso me divierte.

¿Qué cualidades crees que más valoran de ti los clientes?

Creo que lo que más valoran de mi es la cercanía con la que les presto el servicio y el conocimiento a fondo de sus necesidades. La simpatía y la tranquilidad en la atención del día a día y en la resolución de conflictos, así como involucrarte personalmente ante cualquier incidencia.

Si tuvieras que definirte con tres adjetivos, ¿Cuáles serían?

Me considero simpática, trabajadora, y tenaz.

¿Qué cualidades crees que debe tener un buen Corredor de Seguros?

Debe ser una persona agradable y cercana, además de contar con una buena formación continua para poder dar el mejor asesoramiento a sus clientes.

¿Qué te diferencia de otros Corredores de Seguros?

A diferencias de otros, aquí buscamos que el cliente no se sienta un número más si no darle el trato personalizado y de confianza que cada uno de nuestros clientes se merece.

¿Qué le dirías a un cliente que está pensando en cambiar de Corredor de Seguros?

Que no busque siempre al más barato si no a quien le genere más confianza en su día a día. El precio es importante pero un seguro es lo que protege tus bienes, tu vida y tu familia, y eso debe tener un buen asesoramiento detrás.

Un seguro bien hecho es la tranquilidad de tu día a día.

 

Francisco Nácher

Francisco Nácher es nuestro Agente Inmobiliario, gestiona nuestra cartera de inmuebles en las oficinas de Alfahuir y Plaza España. Francisco cuenta con más de 20 años experiencia a sus espaldas en el sector de la promoción, venta y alquiler de inmuebles.

Francisco Nácher

¿Cómo llegaste a ser agente inmobiliario?

Siempre he estado vinculado al “mundo del ladrillo”. El inicio de mi carrera profesional fue trabajando en un estudio de arquitectura, luego dirigiendo una empresa promotora y constructora de edificios de vivienda de obra nueva, y los últimos años dedicados a la consultoría inmobiliaria.

¿Qué es lo que más te gusta de tu día a día?

El día a día de un agente inmobiliario es un aparente «caos» al que hay dar orden y sentido. Correos electrónicos, whatsapps, llamadas, visitas a inmuebles… que tienen que ser atendidos con celeridad y profesionalidad.

En nuestra agencia no dejamos ningún cliente por atender. Se contestan todas las llamadas y todos los correos, y se conciertan visitas para los inmuebles habitualmente dentro del mismo día o para el siguiente.

Amabilidad, puntualidad, información constante, son constantes del día a día. Poder dar este servicio diario es lo que más me gusta de mi labor.

¿Qué cualidades crees que más valoran de ti los clientes?

Esa es seguramente la pregunta más compleja para cualquier agente, ya que la base del éxito de cualquier agente inmobiliario reside en generar la suficiente confianza en un propietario para que delegue la venta de su casa a través de la agencia, y en un comprador para que decida comprarla.

No existe una fórmula universal, pero creo que los valores de un agente que más importan, y espero que sean por estos valores por lo que me valoran mis clientes, son la honestidad, la transparencia, la empatía, la profesionalidad y la coherencia entre lo que se dice y lo que se hace.

Si tuvieras que definirte con tres adjetivos, ¿cuáles serían?

Profesional, honesto, dinámico.

¿Qué te diferencia de otra Agencia Inmobiliaria?

Las bases de nuestro trabajo, y lo que nos diferencian de la mayoría de agencias son:

Cuidado exquisito de nuestros inmuebles. Somos seguramente la empresa que más tiempo dedica al análisis de los inmuebles, al reportaje fotográfico, a los textos y la única que incorpora planos de distribución reales.

Publicación en todos los principales medios digitales (Idealista, Fotocasa, etc.) con porcentajes de calidad superiores al 90%.

Información continua para propietarios. Se realiza seguimiento continuo del inmueble, de las demandas, se informa del resultado de las visitas, y se proponen todas las alternativas encaminadas a lograr el éxito comercial.

Siempre ofrecemos un trato personal tanto para propietarios como para compradores o inquilinos.

¿Qué cambios propones para mejorar el sector inmobiliario?

Para el próximo año nuestro objetivo es tratar de mejorar la experiencia tanto para los propietarios como para los compradores o inquilinos, en especial se va mejorar el proceso de información y documental para intentar que las experiencias de compra o alquiler a través de nuestra agencia sean más personales y faciliten el proceso de toma de decisiones en base a información veraz y completa desde el primer momento.

¿Qué le dirías a un cliente que está pensando en cambiar de agencia inmobiliaria?

Hasta la fecha la satisfacción de nuestros clientes es cercana al 100%, tanto para propietarios como para compradores o inquilinos. En más del 90% de los casos logramos vender los inmuebles antes de 3 meses, si éstos se encuentran en precio de mercado.

Si hablamos de alquiler de viviendas, hemos alquilado el 100 % de las viviendas que estaban en precio de mercado, antes de 3 semanas, y con las máximas garantías de solvencia del inquilino.

Por todo ello, le diría que nos pruebe, de esta forma comprobará por sí mismo la satisfacción y el buen servicio dado a otros clientes. Los resultados nos avalan.

Entrevistamos a nuestro equipo de la oficina de Alfahuir

¿Qué sería de una empresa sin sus empleados? Nada. Por eso hemos querido entrevistar a nuestro equipo de la oficina de Alfahuir para que conozcas un poco más sobre ellos.

María Geraldo

Una de ellas es nuestra compañera María Geraldo, Administradora de Fincas y trabaja en la oficina de Alfahuir. María es licenciada en Derecho y cuenta con más de 10 años de experiencia en la Administración de Fincas.

Maria Geraldo

¿Cómo llegaste a ser Administrador de fincas?

Por casualidad, tras acabar la carrera, entré a trabajar en un despacho que empezaba a abrirse camino en el sector de la administración de fincas. Ahí, mientras la empresa se creaba e iba creciendo, yo empecé a formarme en la materia que, enseguida, comenzó a apasionarme.

¿Qué es lo que más te gusta de tu día a día?

Por un lado, el dinamismo del trabajo. En la oficina, y del modo en que nosotros nos ocupamos de la gestión de cada Comunidad, ningún día es igual que el anterior. Eso lo hace ameno y nada rutinario y te mantiene activo durante toda la jornada. Además el trato con el cliente es algo que me encanta, y saber que oriento con mis conocimientos a otras personas, me hace sentirme realizada cada día.

¿Qué cualidades crees que más valoran de ti los clientes?

En este caso, creo que lo que más valoran de mí mis clientes es mi carácter resolutivo, y que dentro de la profesionalidad, trato de ser lo más accesible y cercana para generar confianza de un trabajo bien hecho en la gestión de sus fincas.

Si tuvieras que definirte con tres adjetivos, ¿cuáles serían?

Los tres adjetivos que podrían definirme son una persona agradable, trabajadora y profesional en el desempeño de mi labor.

¿Cuáles son los principios que más valoras de la empresa?

Tras casi 10 años dedicándome a este sector, y sabiendo que, por desgracia, no siempre está bien considerado, los principios que más valoro, y creo que coincidiendo con la opinión de nuestros clientes, son la honestidad y la transparencia con la que se gestionan las Comunidades desde Fincas Egeda.

Después de algún desengaño con Administraciones anteriores, nuestros clientes, pasado un tiempo con nosotros, depositan toda su confianza en nuestro trabajo y en la buena gestión que hacemos de sus Comunidades.

¿Qué te diferencia de otro despacho de Administración de Fincas?

Creo que relacionado con lo anterior, en nuestra empresa intentamos procurar la tranquilidad a nuestros clientes de una gestión transparente y accesible a todos, por lo que servicios como el área de clientes de nuestra web, hacen que destaquemos en este aspecto frente a otros.

¿Por qué es tan importante que un Administrador esté colegiado?

De mismo modo en que otros ámbitos profesionales en los cuales la colegiatura es obligatoria, contar con una Administrador Colegiado supone el respaldo que dicho Colegio da a la profesionalidad de su trabajo, que por supuesto ampara con el seguro de Responsabilidad Civil correspondiente.

 

Jesica Callado

Finalmente es el turno de nuestra compañera Jesica Callado. Jesica es Licenciada en Derecho, Administradora en nuestra oficina de Alfahuir y cuenta con más de 5 años experiencia en el sector de la Administración de Fincas.

Jesica Callado

¿Cómo llegaste a ser Administradora de Fincas?

Fue gracias a mis prácticas de la Licenciatura de Derecho. Era un despacho que también se dedicada a la Administración de Fincas, ahí comencé a interesarme por este sector, y cuando terminé la Licenciatura enfoqué mi carrera profesional hacia él.

¿Qué es lo que más te gusta de tu día a día?

Una de las cosas que más me gusta es interactuar con los clientes, siempre he tenido claro que quería una profesión vinculada al público, donde pudiera dar solución a los problemas de terceros. Resolver las incidencias que surgen en las comunidades, proporcionarles mejoras en los servicios contratados, facilitarles toda gestión que dependa de mí, esto para mí es muy gratificante.

¿Qué cualidades crees que más valoran de ti tus clientes?

Bueno, creo que una de las cosas que más valoran es la predisposición para resolver los problemas, la cercanía con su Administradora, la rápida respuesta. Los clientes necesitan que su Administrador o Administradora esté presente, atienda sus demandas, ya que por experiencias anteriores, en muchas ocasiones se sienten desatendidos. Creo que también valoran la empatía que les proporciono en el ejercicio de mis funciones, y que valoren aspectos de tu personalidad o de tu profesionalidad te motiva para desarrollar tu trabajo con más energía y te impulsa a mejorar.

Si tuvieras que definirte con tres objetivos, ¿cuáles serían?

Diría que me considero resolutiva, responsable y ¡muy agradable!

¿Qué cualidades crees que debe tener un buen Administrador de Fincas?

Creo que los Administradores tenemos la obligación de ser responsables, gestionamos comunidades de propietarios, nos relacionamos con propietarios, administraciones públicas, empresas… Tenemos que trabajar diligentemente, estar continuamente en formación y ser eficientes en nuestras gestiones.

¿Cuáles son los valores que más valoras de la empresa?

En primer lugar, valoro muchísimo la profesionalidad con la que se trata a los clientes, la metodología de trabajo. Somos una empresa que quiere resaltar la transparencia y profesionalidad de nuestro trabajo, para ello invertimos nuestro tiempo y herramientas para lograrlo, como el desarrollo de nuestra página web y el área de clientes, creemos que es importante que los propietarios tengan al alcance de su mano, la información relevante de su comunidad.

¿Qué le dirías a un cliente que está pensando en cambiar de Administrador de Fincas?

Le diría que es importante contar con un administrador o administradora que vele por los intereses de la comunidad, por la optimización de sus gastos, que cumpla fielmente con sus funciones y que esté colegiado.

¿ES OBLIGATORIO EL CARGO DE PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD? ¿PUEDO NEGARME?

Por resumir “SI” el cargo de presidente es obligatorio. Dicha obligación viene recogida en la Ley 49/1960, de 21 de Julio de Propiedad Horizontal, concretamente en su artículo 13.2. En este se indica que el presidente será elegido entre los propietarios mediante elección, subsidiariamente o por turno rotatorio, que es el método más habitual. Es importante matizar que el presidente debe ser propietario y no un representante, autorizado o hijo de este como suele pasar.
Respecto a la negativa, en principio uno no puede negarse al cargo si bien se refleja en el artículo citado que el propietario podrá solicitar su relevo al juez en el plazo de un mes desde su nombramiento alegando las causas que le autoricen para ello (los casos más habituales son los de enfermedad grave o edad muy avanzada por ejemplo) si bien, es el juez quien debe determinar si el solicitante cumple las razones que le eximen del cargo.
En #FincasEgeda solemos recomendar que si hay algún voluntario el cargo se desempeñe por este ya que estas personas suelen tener una mayor predisposición al desempeño de las funciones que el cargo conlleva, en los casos en que no hay ningún voluntario se suele seguir el turno rotatorio si bien es claro que recomendamos que los propietarios morosos sean exentos del mismo, algo que parece evidente pero que hay que matizar y explicar en la mayoría de las juntas.
Para ello es importante explicar que entre las funciones del presidente se encuentra la de representar a la comunidad en juicio y fuera de él y la de designar abogado y procurador por lo que es evidente que un propietario moroso no realizaría tales funciones contra sí mismo.
Otra de las cuestiones que nuestros clientes nos plantean a menudo es si los propietarios de los bajos tienen también la obligación de ser presidentes. La respuesta es , como propietarios la obligación es la misma para todos, si bien lo más frecuente es que no vivan en la comunidad lo que dificultaría la comunicación entre los copropietarios y también la rapidez respecto a los avisos y gestiones a realizar en la comunidad al residir en otra vivienda.
En #FincasEgeda procuramos sintetizar el máximo el desempeño del cargo para que este no suponga una gran carga para el presidente electo facilitando al máximo sus labores e intentando que sus funciones sean lo más sencillas posibles.

FONDO DE RESERVA- CONCEPTO Y TITULARIDAD

 

En primer lugar, tenemos que conocer en qué consiste el fondo de reserva de una Comunidad.

 

Pues bien, es un depósito de capital reservado a atender gastos de conservación, reparación o rehabilitación de la finca.

Estos gastos suelen ser los que con más frecuencia se sufragan con cargo al fondo de reserva, si bien, la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960 de 21 de Julio) permite que se destinen a otros gastos, como la realización de obras de accesibilidad,incluso se puede suscribir, con cargo a dicho fondo, el seguro comunitario o bien, puede concluir un contrato de mantenimiento permanente de la Comunidad y sus instalaciones generales.

Respecto a la cuantía mínima del fondo de reserva, la Ley de Propiedad Horizontal, establecía que la cantidad del mismo en ningún caso podía ser inferior al 5 por ciento de su último presupuesto ordinario.

Este mínimo legal ha sufrido una modificación con la última reforma de la LPH (Marzo  2019), establece la Ley, en su artículo 9,1 f) que la cantidad del fondo de reserva no podrá ser inferior al 10% del último presupuesto ordinario, y además aclara, en su disposición adicional,  que al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarán las aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detraídas del fondo de reserva, es decir, se repondrán las cantidades que se destinaron a gastos con cargo a dicho fondo.

Esta modificación parece razonable si tenemos en cuenta la cantidad de gastos que pueden ser atendidos con el fondo de reserva, y en una anualidad, son muchos los imprevistos que pueden surgir en una Comunidad de propietarios, por ello es recomendable destinarlo a aquellos gastos que no podemos prever; los gastos extraordinarios.

Como vemos, este “depósito” no es opcional, si no que como indica el artículo 9.1 f) de  la LPH es obligación de todos los comuneros contribuir a la dotación del fondo de reserva, con arreglo a sus cuotas de participación.

Otro tema que merece nuestra atención y que en ocasiones suscita controversias es  a  quién corresponde la titularidad del fondo de reserva y qué pasa con la participación del comunero al mismo cuando se transmite la propiedad. Bien, si nos ceñimos a la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 9.1 f), establece claramente que el titular del fondo de reserva es la Comunidad de propietarios, pues, aunque carece de personalidad jurídica, es titular de créditos y fondos, y desde el momento que se aprueba en Junta de propietarios, ya sea el fondo de reserva legal o de reserva voluntario (por ejemplo, si en lugar de aprobar el mínimo legal, la Junta decide que se aporte un porcentaje mayor en previsión de mayores gastos, etc), deja de ser propiedad del comunero, pasando a ser propiedad de la Comunidad.

 

En este sentido se han pronunciado numerosos Magistrados de las distintas Audiencias Provinciales en sus argumentaciones al respecto.

 

Con lo expuesto podemos aclarar 2 aspectos importantes:

– Cuando se transmite una propiedad, el fondo de reserva ya es propiedad de la Comunidad, y por ello no será devuelta su aportación al vendedor.

– Esto no implica que las partes intervinientes en la compra venta de la propiedad no puedan llegar a un acuerdo al respecto, es decir, el vendedor, si en el momento de la venta no se hubiera hecho uso del fondo de reserva por parte de la Comunidad, podría repercutir al adquirente su aportación al fondo de reserva, ya que sería éste quien se beneficiaría de dicho fondo. No obstante, esto sería un acuerdo contractual, en el plano privativo entre partes, que en ningún caso afecta a la Comunidad.

Por último, indicar que la obligación de contribuir al fondo de reserva establecido, deberá cumplirse en el tiempo y forma determinado en la Junta de propietarios. De incumplir este acuerdo, la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 21.1 establece que el presidente o el Administrador, podrá reclamar judicialmente su cumplimiento a través del procedimiento monitorio, si así lo acuerda la Junta de propietarios.

 

 

Responsabilidad civil entre copropietarios

Para empezar a hablar del tema que nos ocupa es necesario definir qué es la Responsabilidad Civil, y por ello empezaremos con la definición que En el art. 1902 del Código Civil, dice exactamente: “El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado”.

inmuebles

El autoconsumo en las comunidades de vecinos

Desde que el nuevo gobierno se constituyó el pasado junio de 2018, uno de los objetivos que ha perseguido ha sido el aumento en inversión y desarrollo del autoconsumo eléctrico mediante placas solares. Así quedó patente tras la derogación del conocido “Impuesto al Sol” el 5 de octubre de 2018. Tras lo cual quedó en el aire el futuro de la energía solar, aunque el mismo gobierno anunciaba que seguiría legislando para promover una España más limpia y avanzada.

Este anuncio se ha visto acompañado de un nuevo Real Decreto que sigue los pasos legislativos ya adoptados el año pasado. El 5 de abril de 2019 se aprobó el RD Ley 244/2019, en el cual se han dado grandes pasos para favorecer el mercado de la energía solar y revitalizar el avance tecnológico de las placas solares.

Fincas Egeda y Franquimedia llegan a un acuerdo de colaboración.

 

 

Fincas Egeda,  la franquicia 3 en 1: Inmobiliaria, Administración de fincas y Correduría de seguros, formada por profesionales con más de 10 años de experiencia en el sector, ha dado un paso más en su expansión nacional.

Fincas Egeda y Franquimedia llegan a  un acuerdo de colaboración conjunta con la finalidad de que la franquicia tenga más visibilidad online y aumente la captación de futuros franquiciados.

La franquicia Fincas Egeda está dirigida principalmente a profesionales que quieran empezar de cero, profesionales que deseen cambiar de sector o a profesionales en activo que quieran formar parte de un grupo de éxito y beneficiarse de la estructura existente.

Sobre Franquimedia

Franquimedia es la agencia online de franquicias líder en España. El equipo de Franquimedia lo componen expertos en estrategias de Marketing Online acostumbrados a trabajar en proyectos para grandes cuentas internacionales.

Esta experiencia junto con la pasión por el sector franquicia otorgan a Franquimedia de una potente ventaja competitiva.

 

IMPUGNACIÓN DE ACUERDOS COMUNITARIOS

ACUERDOS COMUNITARIOS Y SU IMPUGNACIÓN

Aunque en una Comunidad de propietarios idílica, todos los acuerdos se tomarían por unanimidad, tanto Usted como nosotros sabemos que, si ya es difícil lograr el consenso dentro de una familia, todavía lo es más dentro de una Comunidad, muchas veces formada por vecinos con criterios y voluntades totalmente dispares.

Por ello, el legislador, con el fin de establecer unas pautas y normas para la toma de decisiones dentro de una Comunidad, recoge en la Ley de Propiedad Horizontal las mayorías requeridas según el tipo de acuerdo que se pretende adoptar.

Así pues, para aquellos acuerdos que modifican el título constitutivo o los estatutos, o que pretendan la sobreedificación, subedificación o cualquier tipo de alteración estructural que afecte al título, se establece como necesaria la unanimidad de los propietarios.

En aquellos casos en que se platee la creación o supresión de servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios de interés general, innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras, así como para el arrendamiento de elementos comunes (véase alquiler vivienda portería) , la mayoría exigible sería de 3/5 de los propietarios.

Por último, para el resto de acuerdos, incluida tras la última modificación de la Ley de Propiedad Horizontal, la supresión de barreras arquitectónicas, únicamente será exigible la simple mayoría (mitad de los presentes en la reunión, más uno).

Aunque atendiendo a estas mayorías, la resolución de los planteamientos dentro de una Comunidad, debería quedar aclarada, es relativamente frecuente que, por apatía o desinterés, se produzca una baja asistencia a las Juntas, y que ante la imposibilidad de acudir a éstas, no se delegue el voto en una persona de confianza, que en todo caso, podría defender sus intereses evitando que se tomen decisiones por las cuales pueda verse perjudicado.

Pero llegado el caso, ¿Qué puedo hacer si no estoy conforme con un acuerdo adoptado en una Junta? ¿En qué casos es posible impugnar un acuerdo con el que no nos encontramos conformes?

Ante estas preguntas hay que diferenciar entre diferentes supuestos:

En primer lugar hablaremos sobre aquellos supuestos más sencillos, que son los que requieren una mayoría simple de asistentes para su aprobación. Llevada a cabo la votación en segunda convocatoria y en Junta válidamente celebrada, de conseguirse la aprobación de la propuesta, tanto los presentes en contra de la misma, como los que ausentes en la reunión, quedarán sometidos al acuerdo, siempre que no se den las premisas para poder impugnarlo (ver requisitos más adelante).

En el otro lado, están aquellos acuerdos que requieren una mayoría cualificada o unanimidad, para los cuales los ausentes en la reunión (que no hubiesen delegado válidamente el voto), los privados de voto indebidamente y aquellos propietarios que salvaron su voto, tendrán el plazo de 30 días desde la comunicación fehaciente del acuerdo a través del Acta para manifestarse a favor o en contra de dicho acuerdo. Una vez trascurrido el plazo sin oposición, el acuerdo entrará en vigor, obligando a todos los propietarios.

Y es aquí donde en ocasiones llega el motivo de conflicto. Y es que cuando entramos a vivir en una Comunidad, nadie nos da un “cursillo express” sobre toma de decisiones comunitarias y es más habitual de lo que parece, las falsas creencias sobre la posibilidad de impugnación de un acuerdo comunitario, por lo que trataremos aclararlo en las siguientes líneas:

¿En qué consiste la impugnación? En todo caso, esta debe llevarse a cabo judicialmente (es decir, queda fuera lo de levantar la mano y decir, impugno!)

¿Quiénes están facultados para impugnar un acuerdo comunitario? La ley es taxativa con ello, limitando esta posibilidad a aquellos que votaron en contra del acuerdo, los salvaron su voto (indicándolo expresamente o abandonando la reunión durante la votación), los ausentes que no hubiesen otorgado representación y los indebidamente privados de su derecho (los considerados erróneamente morosos). OJO! Los que se abstuvieron no podrán impugnar los acuerdos y su voto no se tendrá en cuenta para formar las mayorías.

¿Es posible impugnar cualquier acuerdo, o está limitado a alguna premisa? La posibilidad de impugnación sólo queda abierta de darse uno o varios de los siguientes supuestos:

  • Defecto de forma en la convocatoria, información errónea o imprecisa sobre la propuesta a plantear.
  • Adopción del acuerdo por un cuórum distinto al requerido por la ley. (Ej: adoptado por mayoría simple cuando requería unanimidad).
  • Imprecisión en la redacción del Acta, no quedando claro el acuerdo y la mayoría por la que queda adoptado el mismo.
  • No se informa a los ausentes de los acuerdos tomados o se hace de manera incorrecta (sin envío del Acta).
  • Con el acuerdo se contraviene la Ley de Propiedad Horizontal, el título constitutivo, los estatutos o el reglamento de régimen interior. (Ej: Impedir el uso de una instalación común a una parte de los vecinos)
  • Se contravienen otras leyes, la moral o el orden público, o si se defrauda la ley. (Ej: Se decide construir unos trasteros en zonas comunes, sin pedir licencia y en contra de lo establecido en el plan de ordenación urbana).
  • Acuerdos gravemente lesivos para la Comunidad. (Ej: Se acuerda perdonar la deuda a un propietario, perjudicando por tanto económicamente a la Comunidad).
  • Acuerdos gravemente lesivos para uno o más propietarios, o con abuso de derecho. (Ej: Se descarta bajada a cota cero del ascensor, acordándose la ornamentación del patio).

¿De qué plazo dispongo para impugnar? Para aquellos casos en que el acuerdo sea contrario a ley o a los estatutos, el plazo de impugnación será de un año, mientras que para el resto de motivos será de tres meses, empezando a contar en ambos casos desde la fecha de recepción del Acta. Tenga en cuenta que se trata de plazos de caducidad, por lo que transcurrido el mismo sin llevar a cabo la impugnación, no se podrá hacer nada en contra del acuerdo y el mismo será totalmente válido. Cabe aclarar a este respecto, que impugnado o no un acuerdo, y mientras no se resuelva judicialmente el caso, los acuerdos serán provisionalmente ejecutivos, salvo que el juez ordene la suspensión cautelar a solicitud del demandante.





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