- 3 octubre, 2019
En primer lugar, tenemos que conocer en qué consiste el fondo de reserva de una Comunidad.
Pues bien, es un depósito de capital reservado a atender gastos de conservación, reparación o rehabilitación de la finca.
Estos gastos suelen ser los que con más frecuencia se sufragan con cargo al fondo de reserva, si bien, la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960 de 21 de Julio) permite que se destinen a otros gastos, como la realización de obras de accesibilidad,incluso se puede suscribir, con cargo a dicho fondo, el seguro comunitario o bien, puede concluir un contrato de mantenimiento permanente de la Comunidad y sus instalaciones generales.
Respecto a la cuantía mínima del fondo de reserva, la Ley de Propiedad Horizontal, establecía que la cantidad del mismo en ningún caso podía ser inferior al 5 por ciento de su último presupuesto ordinario.
Este mínimo legal ha sufrido una modificación con la última reforma de la LPH (Marzo 2019), establece la Ley, en su artículo 9,1 f) que la cantidad del fondo de reserva no podrá ser inferior al 10% del último presupuesto ordinario, y además aclara, en su disposición adicional, que al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarán las aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detraídas del fondo de reserva, es decir, se repondrán las cantidades que se destinaron a gastos con cargo a dicho fondo.
Esta modificación parece razonable si tenemos en cuenta la cantidad de gastos que pueden ser atendidos con el fondo de reserva, y en una anualidad, son muchos los imprevistos que pueden surgir en una Comunidad de propietarios, por ello es recomendable destinarlo a aquellos gastos que no podemos prever; los gastos extraordinarios.
Como vemos, este “depósito” no es opcional, si no que como indica el artículo 9.1 f) de la LPH es obligación de todos los comuneros contribuir a la dotación del fondo de reserva, con arreglo a sus cuotas de participación.
Otro tema que merece nuestra atención y que en ocasiones suscita controversias es a quién corresponde la titularidad del fondo de reserva y qué pasa con la participación del comunero al mismo cuando se transmite la propiedad. Bien, si nos ceñimos a la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 9.1 f), establece claramente que el titular del fondo de reserva es la Comunidad de propietarios, pues, aunque carece de personalidad jurídica, es titular de créditos y fondos, y desde el momento que se aprueba en Junta de propietarios, ya sea el fondo de reserva legal o de reserva voluntario (por ejemplo, si en lugar de aprobar el mínimo legal, la Junta decide que se aporte un porcentaje mayor en previsión de mayores gastos, etc), deja de ser propiedad del comunero, pasando a ser propiedad de la Comunidad.
En este sentido se han pronunciado numerosos Magistrados de las distintas Audiencias Provinciales en sus argumentaciones al respecto.
Con lo expuesto podemos aclarar 2 aspectos importantes:
– Cuando se transmite una propiedad, el fondo de reserva ya es propiedad de la Comunidad, y por ello no será devuelta su aportación al vendedor.
– Esto no implica que las partes intervinientes en la compra venta de la propiedad no puedan llegar a un acuerdo al respecto, es decir, el vendedor, si en el momento de la venta no se hubiera hecho uso del fondo de reserva por parte de la Comunidad, podría repercutir al adquirente su aportación al fondo de reserva, ya que sería éste quien se beneficiaría de dicho fondo. No obstante, esto sería un acuerdo contractual, en el plano privativo entre partes, que en ningún caso afecta a la Comunidad.
Por último, indicar que la obligación de contribuir al fondo de reserva establecido, deberá cumplirse en el tiempo y forma determinado en la Junta de propietarios. De incumplir este acuerdo, la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 21.1 establece que el presidente o el Administrador, podrá reclamar judicialmente su cumplimiento a través del procedimiento monitorio, si así lo acuerda la Junta de propietarios.
