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IMPUGNACIÓN DE ACUERDOS COMUNITARIOS

ACUERDOS COMUNITARIOS Y SU IMPUGNACIÓN

Aunque en una Comunidad de propietarios idílica, todos los acuerdos se tomarían por unanimidad, tanto Usted como nosotros sabemos que, si ya es difícil lograr el consenso dentro de una familia, todavía lo es más dentro de una Comunidad, muchas veces formada por vecinos con criterios y voluntades totalmente dispares.

Por ello, el legislador, con el fin de establecer unas pautas y normas para la toma de decisiones dentro de una Comunidad, recoge en la Ley de Propiedad Horizontal las mayorías requeridas según el tipo de acuerdo que se pretende adoptar.

Así pues, para aquellos acuerdos que modifican el título constitutivo o los estatutos, o que pretendan la sobreedificación, subedificación o cualquier tipo de alteración estructural que afecte al título, se establece como necesaria la unanimidad de los propietarios.

En aquellos casos en que se platee la creación o supresión de servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios de interés general, innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras, así como para el arrendamiento de elementos comunes (véase alquiler vivienda portería) , la mayoría exigible sería de 3/5 de los propietarios.

Por último, para el resto de acuerdos, incluida tras la última modificación de la Ley de Propiedad Horizontal, la supresión de barreras arquitectónicas, únicamente será exigible la simple mayoría (mitad de los presentes en la reunión, más uno).

Aunque atendiendo a estas mayorías, la resolución de los planteamientos dentro de una Comunidad, debería quedar aclarada, es relativamente frecuente que, por apatía o desinterés, se produzca una baja asistencia a las Juntas, y que ante la imposibilidad de acudir a éstas, no se delegue el voto en una persona de confianza, que en todo caso, podría defender sus intereses evitando que se tomen decisiones por las cuales pueda verse perjudicado.

Pero llegado el caso, ¿Qué puedo hacer si no estoy conforme con un acuerdo adoptado en una Junta? ¿En qué casos es posible impugnar un acuerdo con el que no nos encontramos conformes?

Ante estas preguntas hay que diferenciar entre diferentes supuestos:

En primer lugar hablaremos sobre aquellos supuestos más sencillos, que son los que requieren una mayoría simple de asistentes para su aprobación. Llevada a cabo la votación en segunda convocatoria y en Junta válidamente celebrada, de conseguirse la aprobación de la propuesta, tanto los presentes en contra de la misma, como los que ausentes en la reunión, quedarán sometidos al acuerdo, siempre que no se den las premisas para poder impugnarlo (ver requisitos más adelante).

En el otro lado, están aquellos acuerdos que requieren una mayoría cualificada o unanimidad, para los cuales los ausentes en la reunión (que no hubiesen delegado válidamente el voto), los privados de voto indebidamente y aquellos propietarios que salvaron su voto, tendrán el plazo de 30 días desde la comunicación fehaciente del acuerdo a través del Acta para manifestarse a favor o en contra de dicho acuerdo. Una vez trascurrido el plazo sin oposición, el acuerdo entrará en vigor, obligando a todos los propietarios.

Y es aquí donde en ocasiones llega el motivo de conflicto. Y es que cuando entramos a vivir en una Comunidad, nadie nos da un “cursillo express” sobre toma de decisiones comunitarias y es más habitual de lo que parece, las falsas creencias sobre la posibilidad de impugnación de un acuerdo comunitario, por lo que trataremos aclararlo en las siguientes líneas:

¿En qué consiste la impugnación? En todo caso, esta debe llevarse a cabo judicialmente (es decir, queda fuera lo de levantar la mano y decir, impugno!)

¿Quiénes están facultados para impugnar un acuerdo comunitario? La ley es taxativa con ello, limitando esta posibilidad a aquellos que votaron en contra del acuerdo, los salvaron su voto (indicándolo expresamente o abandonando la reunión durante la votación), los ausentes que no hubiesen otorgado representación y los indebidamente privados de su derecho (los considerados erróneamente morosos). OJO! Los que se abstuvieron no podrán impugnar los acuerdos y su voto no se tendrá en cuenta para formar las mayorías.

¿Es posible impugnar cualquier acuerdo, o está limitado a alguna premisa? La posibilidad de impugnación sólo queda abierta de darse uno o varios de los siguientes supuestos:

  • Defecto de forma en la convocatoria, información errónea o imprecisa sobre la propuesta a plantear.
  • Adopción del acuerdo por un cuórum distinto al requerido por la ley. (Ej: adoptado por mayoría simple cuando requería unanimidad).
  • Imprecisión en la redacción del Acta, no quedando claro el acuerdo y la mayoría por la que queda adoptado el mismo.
  • No se informa a los ausentes de los acuerdos tomados o se hace de manera incorrecta (sin envío del Acta).
  • Con el acuerdo se contraviene la Ley de Propiedad Horizontal, el título constitutivo, los estatutos o el reglamento de régimen interior. (Ej: Impedir el uso de una instalación común a una parte de los vecinos)
  • Se contravienen otras leyes, la moral o el orden público, o si se defrauda la ley. (Ej: Se decide construir unos trasteros en zonas comunes, sin pedir licencia y en contra de lo establecido en el plan de ordenación urbana).
  • Acuerdos gravemente lesivos para la Comunidad. (Ej: Se acuerda perdonar la deuda a un propietario, perjudicando por tanto económicamente a la Comunidad).
  • Acuerdos gravemente lesivos para uno o más propietarios, o con abuso de derecho. (Ej: Se descarta bajada a cota cero del ascensor, acordándose la ornamentación del patio).

¿De qué plazo dispongo para impugnar? Para aquellos casos en que el acuerdo sea contrario a ley o a los estatutos, el plazo de impugnación será de un año, mientras que para el resto de motivos será de tres meses, empezando a contar en ambos casos desde la fecha de recepción del Acta. Tenga en cuenta que se trata de plazos de caducidad, por lo que transcurrido el mismo sin llevar a cabo la impugnación, no se podrá hacer nada en contra del acuerdo y el mismo será totalmente válido. Cabe aclarar a este respecto, que impugnado o no un acuerdo, y mientras no se resuelva judicialmente el caso, los acuerdos serán provisionalmente ejecutivos, salvo que el juez ordene la suspensión cautelar a solicitud del demandante.

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