- 25 junio, 2025
Las comunidades de propietarios suelen enfrentarse a diversas dudas cuando se trata de contratar un seguro comunitario que cubra adecuadamente las zonas comunes de un edificio.
Una de las situaciones que más interrogantes genera es la presencia de varios patios dentro de una misma finca. ¿Es posible que cada patio tenga coberturas diferentes? ¿Qué dice la ley al respecto? ¿Qué recomiendan las aseguradoras?
En Fincas Egeda queremos explorar en profundidad estas cuestiones desde una perspectiva legal, técnica y práctica, para que las comunidades de vecinos puedan tomar decisiones informadas que garanticen una protección adecuada y eficiente para sus espacios comunes.
¿Qué es un seguro de comunidad?
El seguro de comunidad es una póliza colectiva que contrata la comunidad de propietarios para proteger el edificio y sus elementos comunes frente a riesgos diversos, como incendios, daños por agua, responsabilidad civil, robos o actos vandálicos. Aunque su contratación no es obligatoria por ley en toda España, en algunas comunidades autónomas sí lo es (como en Madrid y la Comunidad Valenciana).
Este seguro no cubre las propiedades individuales, sino las zonas y elementos comunes: fachada, tejado, escaleras, instalaciones eléctricas generales, portal, garajes comunes, trasteros comunitarios y también, en muchos casos, los patios interiores y exteriores que no pertenezcan privativamente a un vecino.
¿Qué ocurre cuando la comunidad tiene varios patios?
Es relativamente común que un edificio residencial cuente con más de un patio: patios de luces, patios interiores, patios ajardinados o incluso patios con distintos usos (recreativo, técnico, de acceso, etc.).
Estos espacios pueden tener características, necesidades y riesgos diferentes, lo cual plantea una duda razonable: ¿se puede contratar un seguro que tenga coberturas distintas según el patio? La respuesta corta es: sí, pero con matices. Vamos a ver en detalle cómo funciona.
Cobertura estándar: el enfoque habitual
En la mayoría de los casos, el seguro de comunidad se contrata con una cobertura uniforme para todos los elementos comunes del edificio, incluyendo todos los patios. Es decir, una única póliza que abarca todo lo común, sin distinciones entre unos espacios y otros.
Esto se hace por razones de distinción administrativa, ahorro de costes y facilidad en la gestión de siniestros. Además, muchas aseguradoras ofrecen paquetes cerrados con coberturas homogéneas, lo que disuade de hacer distinciones entre zonas.
¿Es legal contratar coberturas diferenciadas por patio?
Desde el punto de vista legal, no existe ninguna norma que impida contratar coberturas distintas para diferentes zonas del edificio, siempre y cuando:
- La comunidad esté de acuerdo mediante acuerdo en junta (habitualmente con mayoría simple o calificada, según el tipo de decisión).
- Se mantenga una cobertura mínima, si es obligatoria por ley o por los estatutos de la comunidad.
- No se vulnere el principio de igualdad entre los propietarios, salvo que se justifique por razones objetivas.
Esto significa que, por ejemplo, si hay un patio que se usa exclusivamente como zona ajardinada y otro que contiene maquinaria técnica (como bombas de agua o sistemas de climatización), la comunidad puede acordar que el segundo patio tenga una cobertura más amplia y específica, mientras que el primero tenga una más básica.
¿Y si un patio es de uso privativo pero propiedad común?
Aquí entramos en una zona gris que suele generar confusión. Muchos patios, aunque están en uso exclusivo de un vecino (por ejemplo, planta baja), siguen siendo propiedad comunitaria. Esto significa que la comunidad sigue teniendo la obligación de mantenerlos y asegurarlos, aunque el disfrute sea exclusivo.
En estos casos, lo más recomendable es que el seguro de la comunidad incluya el patio en cuestión, pero también puede establecerse que el propietario que lo usa contribuya de manera adicional a su seguro, si así se pacta en junta. Lo importante es que haya transparencia, acuerdo documentado y respaldo legal.
Seguro segmentado: la solución avanzada
Algunas aseguradoras permiten la contratación de un seguro segmentado, donde cada parte del edificio o cada patio tiene coberturas adaptadas a sus características. Este enfoque permite:
- Incluir o excluir determinadas garantías en cada zona (daños eléctricos, filtraciones, vandalismo, etc.).
- Definir límites asegurados distintos por zona.
- Aplicar franquicias diferentes según el nivel de riesgo.
No todas las compañías permiten esta modalidad, pero si se plantea como una solución específica, puede lograrse mediante un estudio personalizado de riesgo por parte del mediador o corredor de seguros.
Ventajas de establecer coberturas diferenciadas por patio
Estas son algunas ventajas de este enfoque:
- Ahorro de costes: no se paga por coberturas innecesarias en zonas de bajo riesgo.
- Protección adaptada: los patios con elementos valiosos (por ejemplo, cuadros eléctricos, maquinaria, instalaciones de climatización), están mejor protegidos.
- Responsabilidad más clara: facilita la gestión de siniestros y responsabilidades si se producen daños localizados.
Riesgos o inconvenientes de la cobertura diferenciada
Sin embargo, también existen algunas desventajas o aspectos a tener en cuenta:
- Mayor complejidad administrativa: se requieren pólizas más técnicas y supervisión detallada.
- Posibles conflictos entre vecinos si no se informa o acuerda con claridad la distribución de las coberturas.
- Problemas en caso de siniestro múltiple: si un siniestro afecta varios patios con diferentes coberturas, puede haber confusión o retrasos en la tramitación del expediente.
Por eso, es fundamental que toda decisión esté respaldada por un acta de la junta de propietarios y, si es posible, con asesoramiento legal y técnico.
¿Qué pasos debe seguir la comunidad para contratar coberturas distintas?
Si una comunidad desea explorar esta posibilidad, se recomienda seguir los siguientes pasos:
- Estudio técnico de los patios: analizar los usos, riesgos y necesidades específicas de cada uno.
- Consultar a un mediador de seguros: exponer el caso para que proponga una póliza adaptada.
- Debate en junta y votación: incluir el punto en el orden del día y aprobar la propuesta conforme a la Ley de Propiedad Horizontal.
- Formalización con la aseguradora: establecer cláusulas claras y diferenciadas por patio.
- Comunicación transparente a los propietarios: para evitar malentendidos y facilitar la convivencia.
En resumen: Sí, es posible contratar un seguro de comunidad con coberturas distintas para varios patios, pero no es lo más habitual ni lo más sencillo. Requiere una gestión cuidadosa, asesoramiento experto y, sobre todo, un acuerdo claro dentro de la comunidad de vecinos.
