- 8 septiembre, 2025
Si hay algo que define a las comunidades de propietarios es que todos tenemos opinión. Y claro, cuando llega la junta de vecinos, esas opiniones se convierten en votos. No todo se puede decidir por mayoría simple ni mucho menos a mano alzada sin pensar en lo que la ley dice.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España establece con claridad qué tipo de mayoría es necesaria para aprobar cada acuerdo. ¿El problema? Que la mayoría de los vecinos no lo sabe, y eso provoca que se aprueben cosas que luego pueden impugnarse en los tribunales.
En este texto vamos a explicar, de manera sencilla y práctica, los distintos tipos de mayorías que existen, cuándo se aplican y qué consecuencias tiene no respetarlas. Así, la próxima vez que estés en una junta, podrás hablar con propiedad y evitar discusiones innecesarias.
¿Qué tipos de mayorías existen en una comunidad de propietarios?
Antes de meternos en materia, conviene tener claras las categorías:
- Unanimidad: Todos los propietarios deben estar de acuerdo (100%).
- Mayoría cualificada (3/5 partes): El 60% de los propietarios y cuotas.
- Mayoría cualificada (1/3 partes): El 33% de los propietarios y cuotas.
- Mayoría simple: Más votos a favor que en contra, de los presentes.
- Mayoría por cuotas y propietarios: A veces se exige tener en cuenta no sólo el número de vecinos, sino también el porcentaje de participación en los gastos (las famosas cuotas).
Cada una de estas fórmulas se aplica a distintos supuestos. Vamos a verlas una a una con ejemplos.
La unanimidad: cuando nadie puede decir “no”
La unanimidad es la madre de todas las mayorías. Solo se exige en decisiones que afectan a la estructura esencial del edificio o a los estatutos de la comunidad.
Ejemplos en los que se necesita unanimidad:
- Cambiar el uso del inmueble: por ejemplo, que un local se convierta en viviendas.
- Modificar las cuotas de participación que tiene cada vecino.
- Alterar los estatutos de la comunidad en aspectos importantes.
- Establecer limitaciones sobre el uso de las viviendas (ejemplo: prohibir los pisos turísticos).
Caso práctico: Si en tu comunidad deciden prohibir que alguien alquile su piso como vivienda turística, hace falta unanimidad. Basta con que un vecino diga “no” para que no se pueda aprobar legalmente.
Mayoría cualificada de 3/5: para cambios importantes, pero no radicales
No todo exige unanimidad (menos mal). Hay acuerdos que requieren una mayoría cualificada de tres quintos del total de propietarios y cuotas.
Ejemplos:
- Establecer o suprimir servicios comunes que no sean obligados: portero, conserje, vigilancia, etc.
- Arrendamiento de elementos comunes que no tengan un uso específico (ejemplo: alquilar el tejado a una empresa de telefonía para antenas).
- La instalación de sistemas de calefacción, agua caliente o energías renovables.
Caso práctico: Si en tu comunidad queréis instalar paneles solares para reducir la factura de la electricidad, necesitáis 3/5 de votos favorables (no hace falta que todos estén de acuerdo, pero sí una mayoría reforzada).
Mayoría de 1/3: acuerdos de interés colectivo
Esta es una mayoría que se introdujo con las últimas reformas legales. Se utiliza principalmente para servicios de telecomunicaciones y energías limpias.
Ejemplos:
- La instalación de infraestructuras comunes para acceso a telecomunicaciones (internet, televisión por cable, etc.).
- Instalación de puntos de recarga de vehículos eléctricos en el garaje.
Caso práctico: Si tres vecinos quieren instalar fibra óptica comunitaria, con un tercio de los votos a favor ya se puede aprobar, aunque luego el gasto solo lo asuman quienes lo soliciten.
Mayoría simple: la del día a día
La mayoría simple se da cuando hay más votos a favor que en contra de los presentes de la junta. Es la más común y se aplica a acuerdos de gestión ordinaria:
Ejemplos:
- Aprobar el presupuesto anual de la comunidad.
- Designar presidente, vicepresidente, secretario o administrador.
- Aprobar pequeñas reparaciones o gastos de mantenimiento.
Caso práctico: Si se quiere pintar el portal o cambiar de empresa de limpieza, basta con la mayoría simple.
Votaciones mixtas: propietarios y cuotas
Hay decisiones en las que no basta contar cabezas, también hay que tener la cuota de participación (los metros que cada uno tiene). Esto evita que una minoría con pisos grandes y mucha cuota quede sometida a una mayoría de vecinos con pisos pequeños.
Ejemplo: Si hay 10 vecinos, 6 votan a favor y 4 votan en contra, en principio gana la mayoría. Pero si los que votan en contra representan el 70% de las cuotas, el acuerdo no sale adelante.
¿Qué pasa si no se respeta la mayoría legal?
Si se aprueba un acuerdo con una mayoría distinta a la exigida por ley, el acuerdo puede ser impugnado en los tribunales.
- El plazo para impugnar es de tres meses desde que se notificó el acta (un año si es contrario a la ley).
- Cualquier propietario que no haya votado a favor puede impugnar (incluso los ausentes).
Esto significa que aprobar algo “porque sí” sin respetar las mayorías puede salir carísimo: gastos judiciales, nulidad de acuerdos, enfrentamientos entre vecinos.
El papel del administrador en las votaciones
El administrador de fincas tiene una misión fundamental: garantizar que las votaciones se hagan de acuerdo con la ley.
- Debe recordar qué mayoría se necesita antes de votar.
- Debe contabilizar los votos según propietarios y cuotas.
- Debe redactar el acta con precisión, para impugnaciones.
Un buen administrador no solo organiza la junta, también evita que los vecinos tomen decisiones que puedan ser ilegales o problemáticas. En Fincas Egeda tenemos una clara misión: que vuestra comunidad avance sin tropiezos.
