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MODIFICACION ZONAS COMUNES COMUNIDAD. MAYORIAS CUALIFICADAS.

Como propietario puede verse en la situación de que su finca, a pesar de tener una zona común espaciosa y grande, no alberga ningún elemento o zona común de su interés como podría ser una piscina, una pista de pádel, un gimnasio, zona infantil, etc… es entonces cuando pensamos y ¿por qué no?, pero la pregunta necesaria y más importante que se nos viene a la mente es: ¿cómo puedo conseguir modificar mi zona común?, ¿qué pasos debo dar?, ¿puede hacerse?.

Desde Fincas Egeda aconsejamos que ese deseo sea compartido por más propietarios, ya que ese apoyo os servirá en el camino hacia la consecución final del objetivo. No obstante, cualquier propietario de forma individual puede lanzarse a la “aventura” de intentar modificar su zona común o alterar los elementos comunes. A partir de aquí hay que tener varios puntos a tener en cuenta:

1.- Que los elementos comunes o zona común a modificar (un espacio vacío, unas jardineras, etc…) no quede prohibido su modificación en los estatutos de la Comunidad. De ser así, necesitaríamos primero una modificación estatutaria y para ello se requiere unanimidad de acuerdo (algo muy improbable de conseguir en una Comunidad).

2.- Si lo estatutos no prohíben la alteración de determinadas zonas o elementos comunes, entonces debemos solicitar al Presidente o Junta de Gobierno de la Comunidad que en la convocatoria de la próxima Junta de propietarios vaya nuestra petición (ya sea individual o en representación de un grupo de propietarios). Por ejemplo, si queremos transformar una zona común en una piscina, el punto debería ser algo así:

“PROPUESTA ALTERACION ELEMENTOS COMUNES (JARDINERAS ZONA CENTRAL) PARA PROYECTO DE INSTALACIÓN DE PISCINA”.

Es muy importante que el punto explique claramente lo que se va a proponer y a votar, no dando margen a equivocación por parte de ningún propietario.

3.- Una vez en la Junta de propietarios hemos de explicar nuestra idea, aclarando la ubicación y las zonas comunes a modificar o alterar. A partir de ahí y una vez debatida en Junta de propietarios la propuesta se debe someter a votación, siendo necesaria para la alteración de una zona común una mayoría cualificada de 3/5 partes. Cómo se calcula esta mayoría legal, es lo que vamos a explicar con el siguiente ejemplo:

Imaginemos una Comunidad con 150 propietarios en la que se obtuvo la siguiente votación:

* 60  propietarios votaron a favor explícitamente del proyecto de la piscina (a favor de alterar la zona común).

* 30 propietarios votaron en contra explícitamente de la piscina (en contra de alterar la zona común).

* 20 propietarios votaron abstenerse. Estos votos se restan del conteo total.

* 40 propietarios no se pronunciaron (ni en la Junta de propietarios, ni en el mes siguiente al envió del acta donde pueden manifestar su voto) por lo que se añaden/adhieren a la decisión de la mayoría.

Dado que para alcanzar el acuerdo necesitamos 3/5 partes de  130  votos (150 propiedades – 20 propiedades que se abstienen), lo que necesitamos para que salga adelante son 78 votos. Dado que tenemos 60 a favor y 30 en contra, y dado que los que no se pronuncian se añaden a la votación de la mayoría (ver sentencia del Tribunal Supremo de 16/12/2008), la suma resultante queda en 60 + 40= 100 votos, por lo que se alcanzaría el acuerdo con las mayorías necesarias para la modificación de elementos comunes e instalación de una piscina.

 A continuación dejamos sentencia que hace referencia a la sentencia del Tribunal Supremo mencionada en el ejemplo:

 

SP/SENT/802189

AP Guadalajara, Sec. 1.ª, 280/2014, de 16 de diciembre

Recurso 204/2014. Ponente: MANUEL EDUARDO REGALADO VALDES.

EXTRACTOS

Se computó el voto del comunero como favorable al no mostrar su disidencia en el plazo legalmente previsto 

«… En relación con dicha norma y sus consecuencias señala el Tribunal Supremo en la conocida sentencia de 16 de diciembre de 2008 , que ese precepto determina que » (…) la no manifestación de disconformidad únicamente produce sus efectos, a tenor de la previsión expresa de la ley, en relación con el cálculo  de las mayorías cualificadas al efecto de computar como favorable el voto omitido», de modo que «se atribuye a la no manifestación de disconformidad en el plazo establecido la formación de la mayoría necesaria y el consiguiente nacimiento del carácter obligatorio del acuerdo, al igual que sucede con los adoptados por mayoría conforme a los siguientes apartados, pero no la supresión de la facultad de solicitar su anulación por unos u otros propietarios si concurren los requisitos para ello, pues resulta evidente que el carácter obligatorio y la consiguiente ejecutividad de un acuerdo no impiden su impugnación durante el plazo establecido por la ley».

Por todo lo anterior en su conjunto considerado en la medida que el juzgador no ha negado legitimación a los comuneros ausentes para impugnar los acuerdos, limitándose a computar su voto como favorable al no mostrar su disidencia en el plazo legalmente previsto, entendemos que ha aplicado correctamente los artículos que el apelante denuncia como infringidos. …»

 

4.- Para la mayoría cualificada de 3/5 partes necesaria para la aprobación de la zona o elemento común, hay que tomar de referencia el articulo 17.4. de la Ley de la Propiedad Horizontal, que dice lo siguiente:

“Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes , el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.”

De este artículo es importante destacar las mayorías cualificadas necesarias para instalaciones no necesarias (o bienes de lujo, que es como lo llamamos en Fincas Egeda) como pueda ser una piscina o pista de pádel, que ya hemos explicado y ejemplarizado en el punto anterior. Pero hay que destacar también del artículo que esos bienes de lujo o instalaciones no necesarias, no pueden imponerse su coste a los propietarios disidentes del acuerdo cuando exceda su importe en tres mensualidades de cuotas. Desde Fincas Egeda aconsejamos, además del respeto absoluto a la ley, que para que esa nueva instalación o bien de lujo no se convierta en un auténtico conflicto comunitario se exima del pago a los disidentes o a los que no están ni a favor o en contra del acuerdo, para de esta forma facilitar el acuerdo (de esta manera se producen más abstenciones o propietarios que no se pronuncian en lo referente a la modificación de la zona común dado que no les afecta económicamente, por lo que es más fácil llegar a las mayorías cualificadas).

Desde Fincas Egeda consideramos que la mejor opción es repartir el gasto inicial de esa nueva instalación entre los propietarios que están a favor de la misma, dado que por ley en cualquier momento un propietario disidente puede cambiar de opinión y añadirse a posteriori al uso de la instalación (previo pago de los costes iniciales de la obra + IPC de los años transcurridos), por lo que consideramos que la diplomacia es en este caso más constructiva o resolutiva para llevar adelante el acuerdo, que la imposición de los costes a los disidentes (siempre que estos se puedan imponer, articulo  17.4 Lphz).

Si hemos superado estos laberintos legales y tenemos las mayorías cualificadas necesarias, estamos listos para iniciar el proceso de búsqueda de proyectos y presupuestos de nuestra piscina, pista de pádel, zona de juegos, jardines, etc…  Es importante siempre consultar a los organismos públicos pertinentes previamente a la realización de estas obras para que no haya ningún problema al inicio o desarrollo de las mismas.

 

Desde Fincas Egeda esperamos haberos ayudado a clarificar el camino a recorrer hacia esos pequeños sueños que como propietarios todos podemos tener un día, ¿Quién no se imagina echando una partida de pádel o dándose un baño en la piscina de tu edificio después de volver del trabajo?.

Como dice el refrán: “Los locos abren los caminos que más tarde recorren los sabios.

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